Recueil d’IDEA : Grands Défis : Propositions en vue des élections législatives 2023

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© photo : Julien Mpia Massa

Grands défis : propositions en vue des élections législatives 2023.

Dans la perspective des élections législatives du 8 octobre 2023, IDEA a élaboré un Recueil des « Grands Défis » principalement destiné aux partis, candidats et futurs élus, avec une cinquantaine de propositions concrètes dont ils pourraient, selon nous, s’inspirer dans leurs programmes.

Le recueil approfondit cinq problématiques auxquelles est confrontée depuis de longues années la société luxembourgeoise :

– La préservation du tissu productif,
– L’aménagement du territoire,
– La coopération transfrontalière,
– Le vieillissement de la population,
– Les finances publiques.

Pour chacun de ces domaines, un état des lieux sans concessions est dressé et des propositions se voulant aussi concrètes que possible sont formulées. Une originalité du recueil est la présence, pour chaque Grand Défi traité, d’une liste de « questions majeures » pouvant (très) utilement alimenter le débat pré-électoral. L’objectif ultime étant de contribuer par ce biais, avec humilité et de manière aussi constructive que possible, à la cohésion et à la prospérité de la société luxembourgeoise ainsi que des zones frontalières environnantes.

Une série de trois tables rondes seront organisées pour débattre des propositions d’IDEA et de ces questions majeures :
– Le 3 mai 2023, sur le thème de l’aménagement du territoire,
Le 23 mai 2023, sur le thème du logement,
– Le 13 juin 2023, sur le thème du vieillissement.

Les auteurs

Muriel Bouchet ¦ Vincent Hein ¦ Michel-Edouard Ruben

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Étude IDEA : Une vision territoriale pour le Luxembourg à long terme – Fir eng kohärent Entwécklung vum Land

Une vision territoriale pour le Luxembourg à long terme

Fir eng kohärent Entwécklung vum Land

Cette étude est le fruit d’un travail multidisciplinaire d’envergure mené par la Fondation IDEA asbl, avec pour objectif de proposer une vision territoriale à long terme pour le Luxembourg.

Les développements démographiques et économiques des dernières décennies, bien qu’ils aient eu d’incontestables retombées positives, ont en effet été systématiquement sous-estimés par les différentes vagues de projections et ont modifié de nombreuses caractéristiques territoriales du pays. Dans les prochaines décennies, les stratégies d’aménagement du territoire (au sens large) et leurs concrétisations joueront un rôle toujours plus crucial pour rendre possible et soutenable le développement socio-économique du Luxembourg.

La présente étude propose ainsi de répondre à certaines questions comme : combien d’habitants, d’emplois et de frontaliers le Luxembourg pourrait-il compter en 2050 dans un scénario de développement « au fil de l’eau » ? Cette croissance est-elle compatible avec les caractéristiques territoriales du pays ? Sous quelles conditions ? Quels seront les changements à opérer en matière d’aménagement du territoire, d’urbanisme, de mobilité, de coopération transfrontalière et quelles réformes seront nécessaires pour y parvenir ?

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la Synthèse

Partie 1/4 : Etat des lieux : les évolutions territoriales du Luxembourg

Partie 2/4 : Scénario de développement économique et démographique à l’horizon 2050

Partie 3/4 : Scenario de développement territorial dans une perspective de croissance « au fil de l’eau »

Partie 4/4 : Une nécessaire évolution des outils au service de la politique d’aménagement du territoire

 

Auteurs :

Muriel Bouchet, Romain Diederich, Vincent Hein.

Steering Committee :

Nicolas Buck, Michèle Finck, Georges Heinrich, Erna Hennicot-Schoepges, Isabelle Lentz, Rolf Tarrach, Michel Wurth.

Illustration de couverture :

Julien Mpia Massa

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Décryptage N°26 : Place financière : combien d’emplois ?

© photo : Julien Mpia Massa

Diverses mesures de l’emploi dans le secteur financier circulent, mais elles répondent à des définitions à géométrie (très) variable, ce qui entretient une confusion certaine. Ce décryptage vise à pallier cette lacune. Il part de l’emploi « direct » et y ajoute les effets indirects (jouant par le truchement des différents fournisseurs du secteur financier, voire même les « fournisseurs des fournisseurs ») et induits (opérant par l’intermédiaire de la consommation et des investissements générés par le secteur financier). L’emploi « au sens large », qui intègre ces effets, excéderait en 2021 135 000 postes, soit l’équivalent de 30% des emplois au Grand-Duché.

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Place financière : combien d’emplois ?

Document de travail N°20 : Contribution aux Assises – anticipées – du Logement

© photo : Julien Mpia Massa

« La crise du logement » sans cesse évoquée dans les médias et les discours politiques ces dix dernières années – alors que le marché immobilier connaissait un cycle d’une ampleur exceptionnelle marqué par la flambée des prix et l’envolée de l’endettement des ménages – est (enfin) là, précipitée par la remontée des taux d’intérêt.

Le recul prononcé (-28%) du nombre d’autorisations de bâtir délivrées sur les 9 premiers mois de l’année 2022 et l’effondrement des ventes de logements en état futur d’achèvement (-36% au troisième trimestre 2022 en glissement annuel) semblent ainsi annoncer un net ralentissement à venir de l’activité dans le secteur de la construction résidentielle .

Dans un tel contexte, la politique du logement, dont l’un des objectifs principaux (jamais atteint) a un temps été de stabiliser/maîtriser les prix immobiliers , doit s’atteler, compte tenu des perspectives démographiques et de l’importance économique du secteur de la construction (près de 15% des emplois avec les effets indirects et induits) , à relancer la production de logements neufs afin d’éviter au Grand-Duché, où le parc immobilier est relativement sous-dimensionné (387 logements pour 1.000 habitants contre 468 logements pour 1.000 habitants dans les pays de l’OCDE), de sombrer dans une crise de mal logement et/ou de perte d’attractivité causée par une situation de pénurie de logements.

Empêcher que l’activité de construction résidentielle ne connaisse un important trou d’air c’est également éviter au secteur une perte définitive de potentiel de croissance qui pourrait advenir à cause de faillites d’entreprises et/ou de difficultés de reconstitution de la main-d’œuvre  et serait synonyme d’affaiblissement durable du nombre de logements (pouvant être) construits chaque année.

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Décryptage N°25: Paradoxale politique (budgétaire) du logement

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La crise du logement régulièrement évoquée au Luxembourg – et qui jusque-là se trouvait davantage dans les discours qu’elle ne se voyait dans les chiffres du taux de propriété, d’activité du secteur de la construction, de délai moyen des ventes ou d’incidents de commercialisation – semble (véritablement) rentrer dans une phase concrète. L’annexe 10 du Projet de loi relatif à la programmation financière pluriannuelle pour la période 2022-2026 qui renseigne les dépenses fiscales et leur impact sur les recettes projette ainsi que le Bëllegen Akt – réduction sur les droits d’enregistrement qui bénéficie principalement aux primo-accédants – ne coûterait que 180 millions d’euros en 2023, en baisse de 12% par rapport aux 205 millions d’euros qui étaient projetés (en 2021) pour 2022.

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Paradoxale politique (budgétaire) du logement

Document de travail N°19 : Quelques réflexions sur le budget 2023 !

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Après le « Grand Confinement » qui a obligé les gouvernements du monde entier, et singulièrement ceux de l’UE, à s’adonner à des politiques budgétaires – de compensation des pertes de salaires et de chiffres d’affaires – qualifiées de « socialisme pandémique  », l’année 2021 a été celle d’une forte reprise qui a offert la perspective d’une crise (sanitaro)économique qui ne serait qu’un trou d’air. Hélas, l’invasion de l’Ukraine par la Russie début 2022 a douché cet espoir. L’orientation prospective de la politique budgétaire du Luxembourg – exposée dans le Projet de Budget 2023 et dans le Projet de loi de programmation financière pluriannuelle pour la période 2023– 2026 – s’en trouve engagée dans un complexe exercice contraint par une « tragédie des horizons », des « perspectives dégradées » et un « haut degré d’incertitude » concernant l’évolution future des prix, des salaires et des taux d’intérêt.

Dans ce nouveau Document de travail, IDEA propose des amendements concernant le renforcement du pouvoir d’achat, la compétitivité, le logement et l’énergie qui pourraient utilement compléter les dispositions fiscales les plus emblématiques du projet de Budget 2023. 

Une vue d’hélicoptère des finances publiques est également présentée, sur une période de 25 ans. Il s’agit d’éclairer le projet de budget à la lumière du passé, au moyen de dix graphiques.

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Podcast : « La politique du logement au Grand-Duché de Luxembourg »

Michel-Edouard Ruben a participé le 18 septembre à une table ronde au salon régional de l’immobilier de Metz sur le thème « la nouvelle donne immobilière dans un contexte transfrontalier ». À cette occasion, il a été interrogé à la radio RCF Lorraine par Roger Cayzelle sur la politique du logement au Grand-Duché de Luxembourg.

Pour écouter l’émission :

Podcast : M-E. Ruben a été interrogé à la radio RCF Lorraine par Roger Cayzelle sur La politique du logement au Grand Duché du Luxembourg.

Recueil d’IDEA : La politique du logement : Entre bons motifs et gros montants !

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La politique du logement : Entre bons motifs et gros montants !

Principal poste de dépenses des ménages, élément central de sociabilité et de bien-être, puissant moteur d’inégalités, déterminant capital de l’attractivité, probable pièce maîtresse future du financement de la dépendance, actif dit réel assurant a priori une protection contre l’inflation, le logement est au cœur de la vie économique et de la question sociale. Dans un pays de la dimension du Luxembourg où les centres d’emploi ne sont pas multiples , le pouvoir d’achat élevé, la population en forte croissance à la faveur d’une immigration nette soutenue, et le désir de devenir propriétaire largement répandu, il est logiquement le sujet de préoccupation numéro un.

Hélas, la compréhension des mécanismes qui déterminent les prix immobiliers, influencent l’activité du secteur de la construction ou dictent les difficultés à se loger fait parfois défaut et la grille d’analyse de la politique du logement est plus souvent subjective, voire politico-passionnelle, que factuelle.

Dans ce recueil de la Fondation IDEA, agrémenté de commentaires externes, le verre (immobilier) n’est décrit ni à moitié vide, ni à moitié plein, mais tel quel. Puissent les réflexions qui y figurent alimenter judicieusement les débats et avoir autant de succès dans l’art de l’analyse que dans celui de la persuasion.

Les auteurs

Pierre Ahlborn ¦ Nathan Vitiello ¦ Sarah Mellouet ¦ Jean-Jacques Rommes ¦ Michel-Edouard Ruben ¦ Victor Weitzel ¦ Michel Wurth

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couverture recueil logement

De l’avenir du prix et de la quantité de logements !

Premier poste de dépenses, à l’origine de près d’un milliard d’euros d’interventions publiques sous forme d’aides directes (subvention de loyer, aides à l’acquisition de la résidence principale, dépenses pour les constructions d’ensemble, etc.) et indirectes (bëllegen akt, déductibilité des intérêts d’emprunts, amortissement pour les logements donnés en location, déduction d’assurance solde restant dû, TVA logement, etc.), principale classe d’actifs investis par les ménages, auréolé de valeurs sentimentalo-patrimoniales, vecteur de sociabilité et déterminant du parcours scolaire, le logement est un bien nécessaire à une vie décente et un déterminant majeur du bien-être des familles.

Est-il donc normal que la « crise du logement » soit en tête des préoccupations des résidents du Luxembourg qui constatent, pantois et inquiets, que le prix du m2 évolue plus vite que leurs revenus et que le nombre de ménages évolue plus rapidement que le stock de logements.

Les solutions « théoriques » à ces problèmes de cherté et de quantité sont évidentes. Il faudrait une modération de la hausse des prix immobiliers – voire un recul des prix pour qu’ils redeviennent des multiples moins élevés des revenus moyens – et construire plus de logements.

Mais tout cela est bien plus facile à souhaiter qu’à atteindre !

Dans un Luxembourg où s’acheter un logement est à la fois une espérance et un saint graal, près de 70% des ménages sont propriétaires. Il est dès lors évident que – fort logiquement – la majorité de la population ne gouterait que peu que la hausse des prix immobiliers, symbole de la crise du logement, soit remplacée par un recul des prix, synonyme de crise immobilière et d’appauvrissement patrimonial. S’agissant de la simple « modération de la hausse », elle est certes plus souhaitable et admissible mais ne se décrète pas ni ne se pilote. Le Luxembourg étant un petit pays riche/ouvert/ attractif/en forte croissance où l’épargne est abondante, les infrastructures de qualité et la règlementation urbanistique et immobilière sophistiquée, les prix ont tendance à suivre la loi de l’offre et de la demande. La capacité des Ministres du logement à influencer l’évolution des prix immobiliers y est donc factuellement plutôt limitée et tant qu’il existera des investisseurs (bailleurs ou propriétaires occupants) capables de payer les prix de plus en plus élevés demandés, y compris dans des zones inondables, de tels prix seront demandés et la hausse se poursuivra sans qu’il ne soit possible de décréter – ni même d’anticiper – la magnitude, la durée ni le maximum atteignable.

Source : STATEC, CHD, BRI

S’agissant du noble objectif de « construire plus et plus vite » afin d’éviter que le parc de logements ne soit sous-dimensionné, il est contraint, comme généralement évoqué, par la rétention foncière, par l’autonomie communale et par la règlementation (étude environnementale stratégique, législation en matière de commodo-incommodo, loi sur les sites et monuments classés, etc.) ; mais, et cela est moins souvent dit, la disponibilité de la main-d’œuvre est un facteur de frein à l’activité qu’il ne faut pas sous-estimer. Le secteur de la construction – qui emploie 10% des salariés au Luxembourg contre 6% en moyenne au sein de l’UE – se plaint depuis de nombreuses années de problèmes liés au manque de main-d’œuvre qui serait, nécessairement, exacerbé si la production de logements devait progresser de 50% pour atteindre les 6.000 unités par an, ce qui permet de douter de la possibilité d’atteindre de façon pérenne un tel niveau de construction.

En somme, il n’est pas impossible que les prix immobiliers continueront de grimper au Luxembourg et que le pays continuera de craindre une pénurie de logements dans un horizon prévisible[1] !


[1] Voir à ce sujet : Michel-Edouard Ruben (2019), Logement au Luxembourg : le pire serait-il à venir ?

Document de travail N°18 : Crise du logement : Persistance, faux-semblants, vrais enjeux, Et cetera !

À bien y regarder, le Luxembourg a « toujours » été en prise avec une « crise du logement », tout en ayant été relativement épargné par les épisodes de « crise immobilière ». Le Document de Travail N°18 revient sur cet état de fait et formule 24 recommandations pour un renouveau de la politique luxembourgeoise du logement.

Ces propositions et tout ce qui pourrait (utilement) les compléter (e.g. politique familiale, éducation à la pérennité de la vie en couple, tombola immobilière pour les travailleurs essentiels, etc.) n’ont pas pour vocation première de faire baisser les prix immobiliers.

La politique du logement devrait plutôt avoir au centre de sa fonction objective la réduction des coûts d’accès à un logement décent pour ceux qui sont véritablement contraints financièrement, la protection des intérêts du fisc, la réduction des rentes, la récupération par la voie fiscale d’une partie des aides versées au cours des décennies précédentes, l’augmentation du nombre de transactions (portant notamment sur des terrains non-bâtis et des logements inoccupés ou sous-occupés), une politique de vente de logements par la main publique moins porteuse d’injustice et qui n’entend pas figer la mobilité sociale intergénérationnelle, un meilleur ciblage des aides à la personne, davantage de construction et d’acquisition de logements par le secteur public… sans tourner le dos à l’objectif que le Luxembourg demeure une démocratie de propriétaires.

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Pour la création d’un Fonds des Calamités au Luxembourg

Le Luxembourg est sorti plus rapidement de la récession pandémique que la plupart des pays de la zone euro et les mesures de stabilisation tout comme les dispositifs d’aide à la reprise semblent avoir pleinement joué leur rôle, limitant les pertes de revenus des entreprises et des ménages. Cette phase de reprise est néanmoins marquée par une accumulation d’incertitudes et de défis pour l’avenir. En complément des principales mesures annoncées dans le cadre de la présentation de la loi budgétaire pour 2022 visant à renforcer les investissements publics, accompagner la transition énergétique, rendre le logement plus abordable et soutenir la formation ainsi que la transition digitale, plusieurs mesures complémentaires pourraient être prises dans le but d’améliorer la protection des ménages les plus vulnérables, de soutenir les entreprises, de limiter la pression sur le marché de l’immobilier et de ne pas injurier l’avenir du pays. Ces propositions font l’objet de 9 amendements.

Le huitième amendement proposé dans le Document de Travail N°17 vise la création d’un Fonds des Calamités au Luxembourg.

Pour la création d’un Fonds des Calamités au Luxembourg

Selon un rapport du Ministère de l’environnement, du Climat et du Développement durable[1], « il faut s’attendre à une baisse des précipitations pendant les mois d’été et une hausse des précipitations hivernales. Reliées à des températures de l’air plus élevées (…), ces évolutions font baisser la probabilité de chute de neige et augmenter simultanément le risque d’inondation. » La tornade d’août 2019 et les inondations de juillet 2021 ont en effet montré à quel point les catastrophes naturelles peuvent être traumatiques, inattendues, onéreuses et récurrentes[2].

Dans un tel contexte, le Luxembourg pourrait se doter d’un Fonds pour les calamités naturelles. Celui-ci permettrait de garantir des réserves mobilisables rapidement en cas d’événements climatiques graves. L’idée serait ainsi de capitaliser sur les excédents budgétaires pour palier les conséquences dramatiques d’un évènement futur dont les dégâts pourraient potentiellement se chiffrer à plusieurs dizaines voire centaines de millions d’euros. Dans son avis sur le projet de loi concernant le budget de l’Etat pour l’exercice 2022[3], la Cour des comptes a par ailleurs fait le même constat et recommande aussi  la création d’un « fonds spécial dédié au financement des dommages occasionnés par les catastrophes naturelles susceptible de renforcer la capacité d’absorption de notre économie face à des événements liés au changement climatique. »

Dans son objet, ce nouveau Fonds pourrait s’inspirer du Fonds wallon des Calamités, qui prévoit une aide à la réparation aux sinistrés. Le but de ce dernier n’est pas « de remplacer ou de compléter les indemnités octroyées par les compagnies d’assurance » mais plutôt « (…) de permettre aux sinistrés de retrouver une vie normale et de recouvrer des biens de première nécessité.[4] » Le budget du Fonds wallon des Calamités était de l’ordre de 29,7 millions d’euros en 2021[5]. 200 millions d’euros supplémentaires ont toutefois été alloués au cours de l’année après les innondations de juillet[6].

En Belgique « seuls les dommages directs, matériels et certains aux biens corporels, meubles ou immeubles (…) sont indemnisables ». Avec des montants maximums imposés, il s’agit notamment d’immeubles extérieurs (abri de jardin, terrasse…), de meubles extérieurs (mobilier de jardin, jeux d’enfants…), certains types de véhicules, vélos, des biens corporels affectés à une activité professionnelle, établissement public, fondation ou ASBL (matériel de bureau), des biens agricoles et horticoles (bétail, récoltes…), des peuplements forestiers et des biens relevant du domaine public. En revanche, les aides ne concernent pas les bâtiments et leur contenu, et certains biens sont exclus des remboursements.

En cas de besoin, ce Fonds pourrait également intervenir pour octroyer des avances remboursables aux compagnies d’assurances. Il permettrait également de centraliser les lignes budgétaires des Ministères concernés[7].

Neuf types de catastrophes naturelles seraient pris en compte : inondation par ruissellement et par débordement, tempête, tornade, grêle, accumulation de neige, séisme, affaissement et glissement de terrain et éboulement rocheux. Finalement, un remboursement plus généreux, dans le périmètre d’aide et/ou dans les plafonds, pourrait être attribué aux personnes à faibles revenus.

 


[1]Voir : Le Gouvernement du Grand-Duché de Luxembourg (2018) : Stratégie et plan d’action pour l’adaptation aux effets du changement climatique au Luxembourg 2018-2023

[2]Selon l’Association des Compagnies d’Assurances (ACA), la tornade et les inondations ont respectivement coûté 100 millions d’euros en 2019 et 125 millions d’euros en 2021. Voir : ACA (2019): 100 millions d’euros : le montant d’indemnisation (…) & (2021): inondations de juillet 2021, Communiqués de Presse

[3]Voir : Cour des comptes (2021): Avis sur le projet de loi 7878 concernant le budget des recettes et des dépenses de l’Etat pour l’exercice 2022 et le projet de loi 7879 relatif à la programmation financière pluriannuelle pour la période 2021 à 2025, Page 21

[4]Voir : Wallonie Service Public (2021) : Calamités Naturelles Publiques – Guide à destination des pouvoirs locaux

[5]Voir : Parlement Wallon (2020):  Projet de décret – contenant le budget général des dépenses de la Région wallonne pour l’année budgétaire 2021, Session 2020-2021

[6]Voir : Wallonie (2021) : [Inondations] La Wallonie dégage des aides aux sinistrés, Aides et soutiens, Catastrophes et calamités

[7]A titre d’illustration, lors des inondations de juillet 2021, ont été mobilisés le Ministère de la Famille, de l’Intégration et à la Grande Région (aide financière pour les ménages privés), le Ministère de l’Economie (aide financière pour les entreprises sinistrées suite aux inondations), le Ministère du Travail (chômage partiel en cas de force majeure applicable aux entreprises sinistrées), le Ministère de l’Agriculture, de la Viticulture et du Développement rural (aide financière pour les exploitations agricoles) et enfin le Ministère de l’Intérieur (aides aux communes).

Trois propositions concrètes en matière de fiscalité foncière

Le Luxembourg est sorti plus rapidement de la récession pandémique que la plupart des pays de la zone euro et les mesures de stabilisation tout comme les dispositifs d’aide à la reprise semblent avoir pleinement joué leur rôle, limitant les pertes de revenus des entreprises et des ménages. Cette phase de reprise est néanmoins marquée par une accumulation d’incertitudes et de défis pour l’avenir. En complément des principales mesures annoncées dans le cadre de la présentation de la loi budgétaire pour 2022 visant à renforcer les investissements publics, accompagner la transition énergétique, rendre le logement plus abordable et soutenir la formation ainsi que la transition digitale, plusieurs mesures complémentaires pourraient être prises dans le but d’améliorer la protection des ménages les plus vulnérables, de soutenir les entreprises, de limiter la pression sur le marché de l’immobilier et de ne pas injurier l’avenir du pays. Ces propositions font l’objet de 9 amendements.

Centré sur la lutte contre la rétention immobilière et foncière dans le cadre d’une réforme globale de l’impôt foncier, cet amendement « tricéphale » (proposé dans le Document de Travail N°17 ) vise à réactiver l’impôt foncier dit « B6 » en introduisant un niveau plancher (« corridor »), à réfléchir à une « bedroom tax » à la luxembourgeoise et à mettre en place une évaluation plus objective de la valeur unitaire.

Trois propositions concrètes en matière de fiscalité foncière

Au Grand-Duché, l’impôt foncier ne pèse actuellement que 0,05% du PIB. Un montant infime, tant par rapport à son niveau enregistré au Grand-Duché en 1970 – soit 0,3% du PIB – qu’à l’aune du ratio de 1,2% du PIB observé en 2020 au sein de l’Union européenne. Cette défaillance de l’impôt foncier grand-ducal s’explique surtout par le fait que la valeur unitaire, soit la pierre angulaire de la détermination de cet impôt, n’a été révisée que de manière ponctuelle et parcellaire depuis 1941.

Les autorités ont certes pris conscience de la situation. Dans sa déclaration du 12 octobre sur la situation économique, sociale et financière du pays, le Premier Ministre s’est engagé à déposer dans les 12 mois un projet de loi portant réforme de l’impôt foncier. Il importe selon lui de taxer davantage les terrains constructibles vides et les logements non occupés et ce dans le contexte d’une « réforme générale de l’impôt foncier ».

Sans préjudice de l’aboutissement de la discussion en cours, trois « sous-propositions » pragmatiques sont avancées.

En premier lieu, une application plus homogène des outils existants mis à la disposition des communes s’impose, afin de lutter contre la rétention foncière. Ainsi, le levier de l’impôt foncier spécifique dit « B6 », portant sur les terrains à bâtir à des fins d’habitation et désignés comme tels depuis au moins trois ans, est ignoré par environ un quart des communes. De surcroît, les pouvoirs locaux osant recourir à cet instrument présentent des taux de taxation foncière pour le moins disparates.  Afin de pallier cette situation, il est proposé de définir un « corridor » de taux au titre de l’impôt foncier B6. Il ne s’agirait nullement d’une inqualifiable atteinte au principe de l’autonomie communale, puisqu’un corridor de ce type encadre le taux de l’impôt commercial communal depuis janvier 2017, date d’entrée en vigueur de la plus récente réforme des finances communales. La pénurie foncière n’est pas uniquement l’affaire d’un nombre restreint de communes. C’est à l’inverse et par essence un problème d’envergure nationale.

Il conviendrait en second lieu, dans une même perspective de lutte contre les espaces vides (ou du moins peu occupés), de réfléchir à l’adaptation au contexte luxembourgeois de la « bedroom tax » britannique[1]. Un tel prélèvement frapperait en clair les propriétaires en situation de sous-occupation de leur logement. Loin de tout « dirigisme » étatique, de toute ingérence « big-brotherienne » dans la vie intime des individus, il s’agirait de redresser (à la marge) la structure des incitants économiques. Cette « taxe » (ou « juste tarif » ?) pourrait « simplement » relever de la réforme générale de l’impôt foncier. Elle pourrait alternativement être défalquée d’aides existantes, comme la déductibilité des intérêts hypothécaires ou encore le « Bëllegen Akt ». Rappelons que les « dépenses fiscales » immobilières se montent actuellement à quelque 900 millions d’euros.

Enfin, les autorités devraient réévaluer d’urgence les valeurs unitaires servant de base à l’établissement de l’impôt foncier, en s’étayant sur des modèles hédoniques des prix immobiliers. Un exemple concret est la « mass appraisal technique » ou calcul des prix automatisé, utilisée notamment au Canada et aux Etats-Unis. Il s’agit concrètement de déterminer la base taxable mathématiquement et sur la base des prix figurant dans les actes notariés (prix enregistrés), en fonction de diverses caractéristiques telles que la superficie du logement, le nombre de chambres, la disponibilité d’un parking, d’une cuisine équipée, l’étage, la localisation du logement, son année de construction, etc. Le modèle statistique sous-jacent serait transparent, objectif et il pourrait être recalibré périodiquement et de manière aisée – sans devoir chaque fois « réinventer la roue », tous les 5 ans par exemple. Il est d’ailleurs vraisemblable qu’un tel modèle (ou du moins un embryon) existe déjà, comme l’atteste l’établissement par l’Observatoire de l’Habitat d’un indice hédonique des prix immobiliers.

Un tel mécanisme « automatisé » de calcul des valeurs unitaires permettrait d’éviter 80 nouvelles années de « congélation » de la valeur unitaire. Une simple question d’efficacité économique et de cohérence, de transparence fiscale et de justice sociale élémentaire. Avec aussi à la clef d’importantes ressources additionnelles pour les communes.

 


[1] Pour plus de détails, voir la publication IDEA https://www.fondation-idea.lu/2018/04/26/cahier-thematique-n1-5-logement-idea-apporte-pierre-a-ledifice/.

Réembarquer dans la lutte contre la vacance

Le Luxembourg est sorti plus rapidement de la récession pandémique que la plupart des pays de la zone euro et les mesures de stabilisation tout comme les dispositifs d’aide à la reprise semblent avoir pleinement joué leur rôle, limitant les pertes de revenus des entreprises et des ménages. Cette phase de reprise est néanmoins marquée par une accumulation d’incertitudes et de défis pour l’avenir. En complément des principales mesures annoncées dans le cadre de la présentation de la loi budgétaire pour 2022 visant à renforcer les investissements publics, accompagner la transition énergétique, rendre le logement plus abordable et soutenir la formation ainsi que la transition digitale, plusieurs mesures complémentaires pourraient être prises dans le but d’améliorer la protection des ménages les plus vulnérables, de soutenir les entreprises, de limiter la pression sur le marché de l’immobilier et de ne pas injurier l’avenir du pays. Ces propositions font l’objet de 9 amendements.

Le quatrième amendement proposé dans le Document de Travail N°17 vise à augmenter l’offre de logements locatifs et à lutter contre la vacance résidentielle.

Réembarquer dans la lutte contre la vacance

Le logement est une priorité du Gouvernement qui doit composer avec une hausse des prix immobiliers de plus de 60% depuis 2014. Dans l’optique d’aider les ménages à faire face aux difficultés qu’ils peuvent rencontrer en la matière, il a été décidé de lancer un nouveau pacte logement (pacte logement 2.0), d’inscrire le droit au logement dans la constitution (dans le cadre de la révision constitutionnelle[1]), de réformer l’impôt foncier afin de lutter contre la rétention et la spéculation foncière (annonce faite lors du discours sur l’état de la Nation), de réformer la loi sur le bail à usage d’habitation et de faire du Fonds de soutien et de développement au logement un acteur central du marché immobilier à même d’augmenter l’offre de logements à loyer modéré et vendus à prix abordable.

Si ces mesures forment un tout cohérent qui sert utilement la politique du logement, leurs premiers effets ne devraient toutefois pas se matérialiser avant plusieurs années.

D’ici là, une mesure à impact immédiat et destiné à (tenter d’) augmenter l’offre de logements à destination des locataires, qui sont ceux qui ont le plus de difficultés en termes d’accessibilité au logement, serait de « réactiver » la lutte contre la vacance.

Actuellement, en vertu de l’article 27 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation « le conseil communal peut, par règlement communal, obliger les propriétaires des immeubles et parties d’immeubles non occupés destinés à servir de logement sis sur le territoire de la commune à les déclarer à l’administration communale dans le délai fixé par ledit conseil. Les infractions aux dispositions de l’alinéa précédent sont punies d’une peine d’amende comprise entre 1 et 250 euros ». Le montant de la peine en cas d’infraction de non-déclaration, qui dans sa version initiale était entre 251 et 25.000 euros, avait été réduit en 2015 ; il pourrait, compte tenu de la tension sur le marché immobilier qui justifie de connaître la réalité de la vacance et de lutter contre elle, être réadapté à la hausse comme premier étage de la fusée « Mobilisation des logements vacants et des terrains non construits » appelée à décoller avec la future réforme globale de la fiscalité immobilière.


[1] « L’Etat veille à ce que toute personne puisse vivre dignement et disposer d’un logement approprié. »

Retour sur la Matinale – « Politique(s) du logement : Bons motifs, gros montants, faux problèmes, vrais enjeux, Et cetera » – 10 novembre 2021

Mercredi 10 novembre, la Fondation IDEA a tenu une Matinale sur le thème du logement devant un large public en présence de Madame Semiray Ahmedova, Députée, Présidente de la Commission du Logement et de Monsieur Nicolas Buck, CEO de Seqvoia SA. L’événement a débuté par une présentation de Michel-Edouard Ruben, Senior Economiste à la Fondation IDEA.

Cette Matinale a été l’occasion d’échanger sur le taux de propriétaires (68,4%) supérieur à ce qu’il était en 1970 (56%) et au même niveau qu’en 2010 (68,1%), la politique de logements abordables, les formes nouvelles et alternatives d’habitation, l’importance de l’urbanisme, les potentiels effets d’aubaine induits par les aides à l’accession à la propriété, la possibilité de nouer des contrats avec les propriétaires de terrains pour les inciter à les mobiliser, la (non)responsabilité sociale des entreprises de loger leurs salariés, la fiscalité immobilière, etc.

La séance de questions/réponses avec les plus de 70 participants aura été aussi vive que constructive.

Retrouvez les photos de l’événement :

Lien vers les articles de presse suite à la Matinale :