Décryptage N°37 : De l’immobilier résidentiel au Luxembourg

© photo : Julien Mpia Massa

Évoquer la crise du logement au Luxembourg est un lieu commun. Débloquer la situation est un impératif. Le gouvernement (par ses décisions) et les partenaires sociaux (par leurs propositions) s’y attèlent. Mais au vu des indicateurs d’activité, de la préoccupation des ménages et de l’inquiétude des acteurs de la chaîne du logement, les solutions aux causes de la crise ne semblent toujours pas trouvées (et un recul, plus prononcé qu’à date, des prix de commercialisation des VEFA semble de plus en plus probable) !

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De l’immobilier résidentiel au Luxembourg

Objectif 6000

© photo : Julien Mpia Massa

Selon des propos tenus par le premier ministre à la suite du récent logementsdësch : « le pays a besoin de construire annuellement 6.000 logements pour loger convenablement les quelque 12.000 nouveaux habitants qui s’y installent tous les ans » ; il est dès lors permis de dire qu’il s’agit là d’un nouvel objectif officiel de la politique luxembourgeoise du logement.

Concrètement, achever 6.000 logements par an suppose d’augmenter le rythme de construction annuelle de près de 65% par rapport à la période 2014 et 2020 (3.682 logements achevés par an en moyenne).

Sources : STATEC, OCDE

Au moins deux séries de contraintes concourent à rendre cette tâche particulièrement difficile.

Il y a d’un côté des contraintes matérielles : le manque de main-d’œuvre qualifiée, le manque de demande solvable aux prix et taux d’intérêt actuels, l’obligation de respecter des normes (minimales) de sécurité et d’urbanisme, la problématique des gravats et des décharges, etc.

De l’autre, il y a des contraintes sentimentalo-politico-légales : le Not in my backyardisme d’une partie importante de la population qui estime avoir payé très cher un cadre de vie et une (promesse) de faible densité, l’autonomie communale et le pouvoir des bourgmestres en matière d’autorisation de construire[1], les engagements luxembourgeois de préservation de l’environnement, l’attachement des résidents au caractère « champêtre » de certains lieux, la probable opposition des architectes contre une industrialisation/uniformisation poussée de la construction de logements qui permettrait de construire plus rapidement mais leur enlèverait des degrés de liberté en matière de créativité, la probable opposition des constructeurs, artisans et syndicats locaux contre le recours croissant aux entreprises étrangères de construction et/ou aux préfabrications importées, la probable opposition des protecteurs de la nature attachés à la réduction de l’artificialisation du sol en cas de velléités d’édification de nouvelles villes sur des terrains actuellement non-constructibles, l’attachement à la sacralisation de la propriété privée, l’« excuse » des terrains conservés pour ses futurs petits enfants, etc.

Les embûches sur la route vers l’ambitieux objectif de 6.000 logements étant légion, certains concluront qu’il est hors d’atteinte ! L’avenir dira s’ils auront eu raison de douter. Ce qui est cependant d’ores et déjà certain, c’est que le Grand-Duché est l’un des rares pays de l’UE où le stock de logements par habitant a reculé sur la dernière décennie et qu’un pays ne peut afficher dans la durée un nombre de logements construits annuellement inférieur au nombre de ménages supplémentaires ! Autrement dit, si le Luxembourg ne parvient à devenir cet État (sur)bâtisseur qu’il envisage d’être, la croissance démographique devra(it), en toute cohérence, ralentir ou le sans-abrisme et le mal-logement gagner significativement en importance !


[1] Pour rappel : « Sur l’ensemble du territoire communal, toute réalisation, transformation, changement du mode d’affectation, ou démolition d’une construction, ainsi que les travaux de remblais et de déblais sont soumis à l’autorisation du bourgmestre ».

Retour sur la table ronde d’IDEA consacrée à la crise du logement

Compte-rendu de Ioana Pop, Economiste IDEA

© photo : Julien Mpia Massa

Logement, construction, immobilier, c’est la crise : que faire ?

Mardi 23 mai a eu lieu le deuxième volet des tables-rondes organisées par IDEA, consacrées aux Grands Défis dans le cadre des élections législatives de 2023. La soirée visait à entretenir la réflexion sur les crises du logement et de la construction qui touchent le Luxembourg.

En guise de présentation introductive, l’économiste de la Fondation IDEA, Michel-Edouard Ruben, a exposé la réalité immobilière du pays (démocraties de propriétaires, prix élevés, besoins en logements important, activité de construction en berne) et avancé qu’une bonne réponse à la question « c’est la crise : que faire ? » était potentiellement « ça dépend » tant les alternatives étaient nombreuses et les coûts d’opportunité de chaque décision potentiellement significatifs.

Durant la table-ronde qui a suivi, les différents intervenants ont précisé leur point de vue sur les difficultés et contraintes en présence, sur l’importance du logement pour l’attractivité du territoire et la poursuite d’une vie décente, sur les mesures qui pourraient/devraient être mises en place afin d’augmenter l’offre de logements et ont notamment insisté sur le fait qu’il était primordial que tous les acteurs (État, promoteurs privés et publics, communes, banques, etc.) dont les actions ont un impact sur la politique du logement travaillent ensemble pour atteindre l’objectif partagé qui est de rendre le logement accessible.

Décryptage N°25: Paradoxale politique (budgétaire) du logement

© photo : Julien Mpia Massa

La crise du logement régulièrement évoquée au Luxembourg – et qui jusque-là se trouvait davantage dans les discours qu’elle ne se voyait dans les chiffres du taux de propriété, d’activité du secteur de la construction, de délai moyen des ventes ou d’incidents de commercialisation – semble (véritablement) rentrer dans une phase concrète. L’annexe 10 du Projet de loi relatif à la programmation financière pluriannuelle pour la période 2022-2026 qui renseigne les dépenses fiscales et leur impact sur les recettes projette ainsi que le Bëllegen Akt – réduction sur les droits d’enregistrement qui bénéficie principalement aux primo-accédants – ne coûterait que 180 millions d’euros en 2023, en baisse de 12% par rapport aux 205 millions d’euros qui étaient projetés (en 2021) pour 2022.

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Paradoxale politique (budgétaire) du logement