Ce blog est issu de la série « Août of the box », réalisé en partenariat avec Paperjam

Depuis 2019, les prix immobiliers luxembourgeois croissent à un rythme à 2 chiffres et la hausse a même dépassé les 15% ! En d’autres termes, si la tendance se poursuivait, les prix feraient plus que doubler tous les 5 ans. Alors que les fondamentaux économiques structurels (croissance, démographie, emploi, revenus, loyers, etc.) du pays n’ont pas vraiment changé, cette accélération soudaine et a fortiori insoutenable des prix intrigue et conduit à se demander si le Luxembourg ne couverait pas une bulle immobilière.

Graphique : Evolution des prix trimestriels annualisés du marché résidentiel luxembourgeois, du 1^er trimestre 2008 au 1^er trimestre 2021

Source : Eurostat

Il n’est pas inhabituel d’entendre que les prix des logements luxembourgeois « seraient justifiés et ne pourraient que monter à terme », avec pour cause toute trouvée le déséquilibre entre l’offre et la demande qui résulte de la croissance économique, du solde migratoire soutenu, des incitations fiscales, du déficit de foncier disponible, des taux d’intérêt bas, de la demande latente provenant des travailleurs frontaliers et même de la solvabilité du pays avec son triple A. Toutefois, même de solides fondamentaux économiques n’impliquent pas une disparition brutale du risque et ne peuvent a priori justifier des progressions de prix qui ont soudainement doublé voire triplé. Dès lors, cette croyance dominante et largement relayée, de façon quasiment virale, mérite une attention particulière. Elle pourrait résulter d’une certaine irrationalité.

Importante hausse de l’endettement privé et des encours de prêts hypothécaires par rapport au PIB, allongement de la durée des prêts, hausse importante et accélérée des prix des logements et des terrains, déconnexion du prix réel des logements avec les salaires réels et les loyers réels, hausse notable du coût de remplacement, achats des primo-accédants par peur de ne plus jamais pouvoir accéder au marché, comportements spéculatifs, mises en garde par le Conseil européen du risque systémique, rapports de la Commission européenne, du FMI, de la BCE et BCL qui concluaient déjà à des surévaluations avant même les fortes progressions récentes des prix… sont autant de signaux économiques qui illustrent le risque d’une importante surchauffe des prix des logements au Grand-Duché. D’un point de vue de la soutenabilité de la demande, un rapport du FMI datant de 2019 soulignait déjà l’extrême fragilité financière de 32% des ménages, qui avaient un ratio service de la dette sur revenu supérieur à 45%. Avec une moitié des prêts hypothécaires à taux variable dans les nouveaux prêts, certains ménages étaient déjà vulnérables face à un relèvement des taux d’intérêt.

D’aucuns diront que les marchés immobiliers réagissent principalement aux conditions d’offre et de demande. Toutefois, les particularités de l’immobilier sont telles que ce marché comporte des biais cognitifs, qu’il est illiquide et inclut des coûts de transaction élevés, une non-transparence des informations, une importante hétérogénéité des biens et une impossibilité d’échanger des parts de ces actifs. Il est aussi composé d’un grand nombre de participants non-professionnels qui peuvent être conduits par des motivations qui sont d’ordre financières, personnelles ou émotionnelles. Dès lors, les prix des logements peuvent avoir tendance à dévier de leurs fondamentaux. C’est très probablement ce qui est en train de se passer au Luxembourg.