Décryptage N°28 : Pour (r)ouvrir le débat : Quelques observations à propos du volet « logement » de l’accord de coalition

© photo : Nathalie Koch

Depuis le 16 novembre, le Luxembourg a un plan de marche pour les cinq années à venir. IDEA propose une série de publications pour analyser quelques-uns des points saillants de l’accord de coalition 2023-2028. Quatrième volet de cette série : Le logement.

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Quelques observations à propos du volet « logement » de l’accord de coalition

Pour (r)ouvrir le débat

© photo : Julien Mpia Massa

A la question « Quel est selon vous le nombre maximal de logements pouvant être construits par an au Luxembourg ? » :

Max Leners (pour le LSAP) a répondu « Aux alentours de 3.500 » ;

Marc Lies (pour le CSV) a répondu « On a la possibilité de construire 5.000 logements » ;

Semiray Ahmedova (pour déi Gréng) a répondu « Nous avons une capacité maximale qui est probablement atteinte mais qui peut, peut-être, être encore améliorée un tout petit peu » ;

Lou Linster (pour le DP) a répondu « Il faudrait arriver à moyen terme à 5 voire 6.000 ».

Il ressort de ces différentes réponses émanant de spécialistes logement des principaux partis représentés à la Chambre des Députés qu’il est considéré que, dans le meilleur des cas, jusqu’à 5.000 logements/an pourraient être achevés au Luxembourg. Or, les principales projections démographiques indiquent que la population devrait (continuer à) croître de l’ordre de 7.000 ménages/an dans un horizon prévisible.

La politique du logement ne devant pas être guidée par les cycles du marché immobilier mais par les défis qui se poseront à moyen terme, que (faudra-t-il) faire pour – significativement – augmenter la capacité maximale de production de logements ou réduire les perspectives d’immigration dans le pays s’avère par conséquent être une question qui devra(it) être tranchée dans le programme de coalition ; car à l’exception notable de ceux qui parviennent à demeurer indifférents face à d’évidents problèmes de dissonance cognitive, nul ne peut considérer comme non-problématique un écart persistant entre le nombre de logements (pouvant être) construits et le nombre de ménages (devant être) logés.

« Août of the box 2023 » : Construction de logements, éclairer une contradiction fondamentale

Ce blog est issu de la série « Août of the box 2023  », réalisé en partenariat avec Paperjam  

© photo : Julien Mpia Massa

Chaque semaine de ce mois d’août, les économistes de la Fondation IDEA se penchent sur les grands défis auxquels le prochain gouvernement devra faire face. Dernier sujet abordé : la capacité maximale de production de logements.

Dans le bienvenu/mal reçu rapport d’enquête sectorielle dans le secteur de l’immobilier résidentiel publié par l’Autorité de la concurrence au mois de juillet dernier, le passage (potentiellement) le plus important pour la conduite future de la politique du logement du Luxembourg se trouve à la page 61 où il est écrit :

« Ainsi, en moyenne, entre 2012 et 2016, moins de 3.000 nouveaux logements ont été construits chaque année, tandis que cette moyenne monte à près de 4.000 logements entre 2017 et 2019. Le LISER a également constaté une « limite structurelle » à la construction de logements aux alentours de 4.500 logements par an (…). Ces résultats passés questionnent la capacité du marché immobilier luxembourgeois à satisfaire, par la construction de nouveaux biens, la demande potentielle en logements projetée pour les années à venir. La Fondation IDEA s’interrogeait ainsi en 2019 sur « la capacité du pays à pouvoir faire face à une demande potentielle aussi soutenue dans un contexte où l’offre de logements est contrainte par les délais de livraison nécessaires afin de respecter des normes « urbanistico-environnementales », la rareté du foncier, et la capacité à trouver de la main-d’œuvre supplémentaire ».

Hélas, cet important passage a été totalement ignoré ; les nombreuses réactions qui ont suivi la publication du rapport ont quasi-exclusivement tourné autour du fait que les promoteurs privés, fidèles au principe qui veut que the business of business is … business, ont cherché (et réussi) à maximiser leurs profits durant la décennie de taux bas.

Le constat avancé par le LISER d’une limite structurelle de construction à 4.500 logements/an peut être compris de différentes manières et est à certains égards en contradiction avec la conclusion contenue dans une précédente publication de l’Observatoire de l’habitat (« les analyses montrent qu’un nombre non-négligeable de logements pourrait être construit relativement rapidement. Si la construction de tous ces logements potentiels – pour la grande majorité sur des terrains détenus par des particuliers et des acteurs de l’immobilier – était effectivement démarrée dans les cinq prochaines années, comme les communes l’ont estimé, cela mènerait à un quasi doublement des logements produits par année ») ; il mériterait donc d’être précisé (e.g. en réponse à une question parlementaire).

Ma compréhension, mais je peux me tromper, c’est que compte tenu d’un ensemble d’éléments déterminants pour l’activité de construction résidentielle (main-d’œuvre, décharges pour matières inertes, entreprises de construction, météo, etc.), le nombre maximal de logements pouvant être achevés au Grand-Duché s’élève à 4.500/an … un niveau qui s’il était atteint dans la durée serait un quasi-exploit puisqu’en achevant 3.663 logements en 2019, le Luxembourg avait, à l’aune de l’intensité de construction (rapport entre le nombre de logements achevés et le parc immobilier total) dans les autres pays européens (0,8%), beaucoup construit (1,6%).

Si jamais le constat du LISER était à comprendre de la sorte, alors – à moins de pouvoir augmenter significativement cette capacité maximale de production de logements (et de parvenir à le faire) – certaines perspectives/projections compatibles avec une croissance démographique de l’ordre de 6.500 ménages supplémentaires par an risquent de finir en impasse, l’essor du tissu productif luxembourgeois pourrait buter sur l’incapacité du pays à loger les bras/cerveaux nécessaires à cet essor et/ou les débats sur le mal-logement (insalubrité, surpeuplement, ghettoïsation, etc.) risquent de devenir aussi fréquents que ceux sur l’ « abordabilité » !

P.S. Sans vouloir nullement remettre une pièce dans la machine ni souhaiter que succède à l’opposition entre promoteurs privés et entreprises de la construction une opposition entre promoteurs privés et particuliers vendeurs de logements, il est porté à l’attention du lecteur qu’entre 2015 et 2022, le prix du m2 des logements anciens (vendus généralement par des particuliers) a progressé plus rapidement que le prix du m2 des logements VEFA (vendus généralement par des promoteurs privés).

production de logements : Graph Evolution des prix immobiliers (2015 =100) Source : STATEC

Document de travail N°20 : Contribution aux Assises – anticipées – du Logement

© photo : Julien Mpia Massa

« La crise du logement » sans cesse évoquée dans les médias et les discours politiques ces dix dernières années – alors que le marché immobilier connaissait un cycle d’une ampleur exceptionnelle marqué par la flambée des prix et l’envolée de l’endettement des ménages – est (enfin) là, précipitée par la remontée des taux d’intérêt.

Le recul prononcé (-28%) du nombre d’autorisations de bâtir délivrées sur les 9 premiers mois de l’année 2022 et l’effondrement des ventes de logements en état futur d’achèvement (-36% au troisième trimestre 2022 en glissement annuel) semblent ainsi annoncer un net ralentissement à venir de l’activité dans le secteur de la construction résidentielle .

Dans un tel contexte, la politique du logement, dont l’un des objectifs principaux (jamais atteint) a un temps été de stabiliser/maîtriser les prix immobiliers , doit s’atteler, compte tenu des perspectives démographiques et de l’importance économique du secteur de la construction (près de 15% des emplois avec les effets indirects et induits) , à relancer la production de logements neufs afin d’éviter au Grand-Duché, où le parc immobilier est relativement sous-dimensionné (387 logements pour 1.000 habitants contre 468 logements pour 1.000 habitants dans les pays de l’OCDE), de sombrer dans une crise de mal logement et/ou de perte d’attractivité causée par une situation de pénurie de logements.

Empêcher que l’activité de construction résidentielle ne connaisse un important trou d’air c’est également éviter au secteur une perte définitive de potentiel de croissance qui pourrait advenir à cause de faillites d’entreprises et/ou de difficultés de reconstitution de la main-d’œuvre  et serait synonyme d’affaiblissement durable du nombre de logements (pouvant être) construits chaque année.

Consulter en ligne le Document de travail

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C’est graphe docteur ? La construction : secteur d’hommes où les femmes gagnent plus

Il n’est un secret pour personne, les femmes gagnent en moyenne moins que les hommes au Luxembourg (67 675 euros de salaire annuel moyen pour un équivalent temps plein chez les hommes contre 62 829 chez les femmes en 2018[1]). Sauf que ce ne sont pas réellement tous les secteurs qui sont concernés puisque celui de la construction se distingue à ce niveau.

Ce monde d’hommes (92% des salariés dans ce secteur sont des hommes) est le seul secteur où l’on constate des gains annuels bruts moyens pour les femmes supérieurs à ceux des hommes. Ces derniers gagnent en effet 43 740 euros contre 47 531 euros pour les femmes.[2]

Source : STATEC

Les écarts salariaux entre les sexes (Gender Pay Gap ou GPG) sont de 10% dans l’industrie et les services considérés conjointement, de 15% dans la seule industrie, de 21% dans les services et de -9% dans la construction (lorsque le chiffre est positif, l’écart est en faveur des hommes et s’il est négatif, il est en faveur des femmes). De plus, une précision s’impose à ce stade : le Gender Pay Gap ne donne pas des résultats « à poste égal ». Autrement dit, la structure de l’emploi n’est pas prise en compte, seuls les salaires selon le sexe étant retenus sans autre variable d’ajustement que le calcul en équivalent temps plein.

Mais qu’est ce qui peut justifier cela ?

La première raison qu’il est possible d’avancer est que les fonctions occupées par les hommes dans ce secteur diffèrent de celles des femmes. Ils sont souvent ouvriers et donc des « cols bleus » quand les femmes sont quant à elles plutôt vouées à être des secrétaires, des assistantes de direction, des « cols blancs » en d’autres termes, c’est-à-dire des fonctions plutôt administratives et donc mieux rémunérées.

Deuxième élément de réponse : la représentation des femmes dans des postes de direction dans la construction : en 2015, lorsqu’elles ne représentent « que » 8% des salariés, elles sont tout de même 11% à la tête d’une entreprise[3] ce qui implique des salaires potentiellement plus élevés, bien qu’elles ne soient pas uniquement rémunérées sous la forme de salaires.

Malgré le fait que le Luxembourg fasse figure de (très) bon élève en matière d’écarts salariaux au niveau européen, avec une deuxième place en termes d’écart salarial annuel moyen brut et une première place en ce qui concerne les écarts des salaires horaires, des efforts restent encore à fournir. L’objectif final étant de tendre vers un GPG égal à 0 dans tous les secteurs.


[1] STATEC, Regards n14, Salaires au Luxembourg : finances en tête, horeca en queue de peloton, 2021.

[2] STATEC, Le Luxembourg en chiffres, 2021

[3] Les femmes et les hommes dans la prise de décision économique au Luxembourg, Rapport réalisé pour le Ministère de l’Égalité des chances – Actualisation 2015

Construction et Covid : un état des lieux

Ce lundi 08 Mars 2021 a eu lieu notre visioconférence sur le thème : Construction et Covid, un état des lieux.

Un événement en collaboration avec l’Ordre des Architectes et des Ingénieurs-Conseils (OAI), modéré par le journaliste Thierry Nelissen.

Après l’arrêt des chantiers pendant un mois au printemps dernier, comment l’incertitude actuelle sur les conditions de la sortie de crise affecte-t-elle l’activité de ce secteur et des multiples domaines d’activité qui le composent ? Le gouvernement a montré qu’il était prêt à soutenir autant que nécessaire l’économie avec des mesures ciblées : comment les entreprises de cette branche ont-elles accueilli ces dispositifs ?

Dans les prochaines années, entre les difficultés de recrutement, les besoins considérables en logement et en infrastructures et la crise écologique, comment répondre aux équations toujours plus complexes qui se profilent pour les acteurs du secteur ?

D’ailleurs, combien la construction pèse-t-elle réellement dans l’économie luxembourgeoise de manière directe, indirecte… et induite ?

Autant de questions que l’OAI et la Fondation IDEA ont abordé avec une architecte, deux Ministres et un représentant de la Chambre des Métiers.

Après une introduction de Muriel Bouchet, Directeur d’IDEA, sur le poids de la construction au Luxembourg, Michelle Friederici, architecte et Gilles Christnach, ingénieur-conseil ont apporté un témoignage sur la continuité de leurs activités pendant le confinement… et en ont tiré des leçons éclairantes pour l’avenir.

S’en est suivi une table ronde avec François Bausch, Vice-Premier Ministre, Ministre de la Mobilité et des Travaux publics et Ministre de la Défense; Lex Delles, Ministre des Classes moyennes et Ministre du Tourisme; Sala Makumbundu, Architecte, Secrétaire Générale OAI et Paul Nathan, Entrepreneur, Vice-Président de la Chambre des Métiers.

Après une séance de questions/réponses entre le public et les membres de la table ronde, Pierre Hurt, Directeur OAI nous a offet quelques mots de conclusion.

Retrouvez, ci-dessous, l’entièreté de l’événement  :

Décryptage N°19: Construction, un secteur de poids au Luxembourg

Le présent décryptage porte sur un secteur essentiel pour l’économie luxembourgeoise, à savoir la construction. Il s’agit de répondre à une question simple : quel est le poids exact de cette branche en termes d’activité et d’emploi ? Cette évaluation se base sur la construction – secteur multiforme s’il en est – telle qu’elle est définie dans les comptes nationaux. Cette « prise de poids » sera effectuée de manière directe dans un premier stade. Sera rajoutée dans une deuxième étape l’incidence indirecte de la construction sur la valeur ajoutée et l’emploi, qui reflète les effets d’entraînement de ce secteur sur toutes les autres branches de l’économie, via les différents fournisseurs successifs. Le tout sera « bouclé » par la prise en compte des effets induits, restituant le surcroît d’activité et d’emplois alimenté par la rémunération des employés de la construction (et de ses fournisseurs) ainsi que par les dépenses d’investissement de ces mêmes branches.

Tableau de bord économique et social – juillet 2020

Entre sortie du brouillard et vents contraires

Les indicateurs de ce Tableau de bord dessinent un tableau très contrasté de la situation économique et sociale en ce début d’été.

Les dernières prévisions du STATEC tablent sur une récession de 6,0% en 2020, suivie d’une croissance de 7,0% en 2021. La Commission européenne, qui vient de mettre à jour ses prévisions, projette de son côté un recul du PIB de 6,2% cette année, suivi d’un rebond plus modeste en 2021 (+5,4%). Au premier trimestre, le PIB se serait replié de 0,2% par rapport au premier trimestre 2019 d’après la première estimation du STATEC.

Si la reprise économique est encore difficile à qualifier et si le retour à la normale risque d’être long, certains indicateurs montrent tout de même des signes encourageants. Sur le marché du travail tout d’abord : alors qu’en mars et avril, le pays avait vu 8.900 emplois salariés détruits, le retour des créations d’emplois en mai, avec un niveau non-négligeable (+4.500 postes), est une bonne nouvelle. L’envolée du nombre de demandeurs d’emplois a été stoppée (-0,2% entre avril et mai) et le taux de chômage s’est stabilisé à 7%. Le déconfinement a également été propice au moral des consommateurs qui se redresse sensiblement en juin. La bonne tenue des marchés financiers a permis aux actifs des fonds de la place financière de poursuivre leur ascension. Enfin, la plupart des enquêtes sectorielles montre une amélioration des soldes d’opinion des entreprises quant à leur niveau d’activité, bien qu’ils restent en territoire négatif.

Mais des vents contraires peuvent encore souffler sur cette dynamique. La confiance en l’avenir pour les consommateurs et les investisseurs, l’absence de salariés (toujours en télétravail) pour les restaurateurs et les commerces, et bien sûr le virus, qui continue à circuler, et qui reste le premier risque…

En outre, le caractère « asymétrique » des conséquences de cette crise est de plus en plus visible, entre les secteurs, leurs salariés, mais aussi entre les pays et régions de l’UE.

Pour la reprise, il reste donc encore à transformer l’essai. Et, plus que jamais, à rester attentif à tous les signaux qui obligeraient des interventions publiques sur mesure et aussi fortes que nécessaires.

Pour télécharger le Tableau de bord économique et social

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