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Décryptage N°52 : Des chiffres – manquants – du logement

Publié le par Michel - Edouard Ruben

Les débats concernant la crise du logement et les défis du marché immobilier reposent en partie sur des chiffres incomplets, voire inexistants. Cette carence d’information nourrit les idées reçues, favorise la diffusion d’évidences anecdotiques érigées en preuves et limite la capacité d’action de l’État, tout comme les possibilités d’évaluation rigoureuse de la politique du logement.

Compte tenu de l’urgence d’améliorer les conditions d’accessibilité économique au logement au Luxembourg, il est essentiel, sans sombrer dans le diktat des indicateurs, de disposer de données précises, régulières et accessibles sur les questions liées à l’habitat.

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Quelques réflexions sur la « question du logement » !

Publié le par Michel - Edouard Ruben

© photo : Mpia Massa Julien

La majorité des résidents du Luxembourg ont une « pierre dans le ventre ». Il n’est dès lors pas surprenant de croiser régulièrement des individus persuadés de détenir les solutions ingénieuses qui permettraient de sortir de la triple crise du logement, de la construction et de l’immobilier.

Le – très gros – problème, c’est que certains des avis largement considérés comme étant pertinents ne sont pas toujours très éclairés … faute de données, voire pire (e.g. conflits d’intérêt, fidéisme ancré, manque de recul).

Ainsi, certains continuent de « réclamer » le retour de la TVA à 3% pour les investisseurs locatifs du marché libre, alors que – depuis la Directive du Conseil (UE) 2022/542 du 5 avril 2022 – cela est légalement impossible ; les acteurs de la chaîne du logement seraient à cet égard mieux inspirés de s’assurer dès aujourd’hui que les propriétaires-occupants pourront continuer à bénéficier du taux super-réduit après 2031.

Aussi, il n’est pas assez considéré que l’importante flambée des prix immobiliers observée dans le pays entre 2010 et 2022 est comparable à ce qui a été observé dans de nombreuses métropoles européennes, notamment Vienne et Amsterdam souvent citées au Luxembourg comme modèles car elles regorgent de logements sociaux.

De fait, entre la faiblesse prolongée des taux d’intérêt, le haut niveau d’attractivité du pays et l’exubérance irrationnelle des années COVID, le marché immobilier luxembourgeois ne pouvait vraisemblablement guère connaître une évolution des prix fondamentalement différente de ce qui aura été.

Par ailleurs, l’objectif régulièrement répété de construire jusqu’à 6.000 logements par an, alors que le nombre maximal de logements achevés dans l’histoire luxembourgeoise n’est que de 4.444 unités, ressort comme étant aussi (peu) réaliste que ne fut l’objectif de construire 10.000 logements abordables en une décennie qui avait/aurait été annoncé par la ministre du Logement Maggy Nagel en 2014[1].

En définitive, la crise du logement au Luxembourg ne peut être comprise, ni a fortiori être résolue, en ignorant l’existence de contraintes – juridiques, financières, sociales, productives, écologiques, etc. – fortes.

Promettre des volumes de construction déconnectés des capacités réelles des acteurs de la chaîne du logement, fantasmer des modèles étrangers (e.g. rote Wien) non réplicables, exiger des mesures fiscales impossibles, vilipender une évolution des prix (longtemps) cohérente avec les fondamentaux ne font qu’entretenir des attentes irréalistes et, in fine, annoncer de nouvelles désillusions collectives.

Dans ces conditions, continuer à proposer des analyses pertinentes au sujet du logement n’est pas « tourner en rond » ; il s’agit plutôt d’un complément indispensable à toute politique réaliste !

[1] Selon un Député « En 2014, Madame Nagel a déclaré : L’État construira 10.000 logements au cours des prochaines années. Et un peu plus tard, elle a ensuite fixé cet objectif pour 2025 : L’État construira 10.000 logements d’ici 2025 ». Source : Débat sur l’Etat de la Nation du jeudi 14 octobre 2021.

C’est graphe docteur ? Vienne/Luxembourg : Comparaison n’est pas (forcément) raison !

Publié le par Michel - Edouard Ruben

Vienne la rouge, dont l’office de l’Habitat (Wiener Wohnen) est la plus grande propriétaire immobilière d’Europe[1], conduit une réussie politique sociale du logement articulée autour d’un parc fourni de logements abordables (Gemeindewohnungen, logements à intérêt général gérés par des associations à but lucratif limité, logements privés à loyers modérés car construits avant 1945), d’un règlement de la construction (Bauordnung) allié objectif de la construction de logements sociaux et de loyers sur le territoire de la Ville (11 euros/m2) bien inférieurs à ceux demandés dans d’autres grandes villes européennes.

N’est-il donc pas surprenant de voir le « modèle viennois » régulièrement cité en exemple au Luxembourg où le stock de logements à loyers modérés est plutôt famélique et où environ le tiers des locataires consacrent plus de 40% de leur revenu à se loger.

Néanmoins, le succès du « modèle viennois » de logements abordables, lancé en 1919, repose sur certaines spécificités qu’il est utile de prendre en considération quand il s’agit de s’interroger sur la capacité réelle à le répliquer ailleurs, notamment au Luxembourg.

Ainsi, l’effort de construction de logements de la municipalité de Vienne (environ 450 millions d’euros/an) est alimenté à plus de 50% par une taxe affectée de 1% assisse sur la masse salariale (0,5% pour les entreprises, 0,5% pour les salariés)[2] ; aussi, la règlementation de construction de Vienne a imposé, suite à une réforme intervenue en 2019, que la part de logements abordables sur certaines parcelles constructibles soit de 66% (à titre de comparaison, le pacte logement 2.0 impose entre 10 et 30%).

Par ailleurs, en dépit d’une croissance démographique vigoureuse durant les dernières décennies, Vienne compte actuellement moins d’habitants qu’en 1910 et voit sa population croître à un rythme deux fois moins élevé (1% entre 2000 et 2023) que le Grand-Duché.

Source : wien.gv.at

Dès lors, faire aussi bien que la politique sociale du logement de Vienne (notamment en termes de loyers modérés) n’est peut-être pas aussi possible que souhaité …

[1] Voir à ce sujet : Matthias Punz (2019), Wien als Vorbild: Ein Paradies für Mieter.

[2] N.B. Ce système de financement « fléché » des logements sociaux existe depuis 1923.

Décryptage N°38 : Du recours à l’emphytéose pour l’accession à la propriété sociale

Publié le par Michel - Edouard Ruben

© photo : Julien Mpia Massa

Chaque statut d’occupation des logements pose un certain nombre de défis (budgétaires, politiques, sociaux, redistributifs, etc.) et offre un certain nombre d’opportunités (mixité sociale, mobilité des actifs, recettes fiscales, etc.) à la politique du logement. Le bail emphytéotique, allié objectif de la stratégie luxembourgeoise de propriété sociale, n’échappe pas à la règle !

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Du recours à l’emphytéose pour l’accession à la propriété sociale

Décryptage N°37 : De l’immobilier résidentiel au Luxembourg

Publié le par Michel - Edouard Ruben

© photo : Julien Mpia Massa

Évoquer la crise du logement au Luxembourg est un lieu commun. Débloquer la situation est un impératif. Le gouvernement (par ses décisions) et les partenaires sociaux (par leurs propositions) s’y attèlent. Mais au vu des indicateurs d’activité, de la préoccupation des ménages et de l’inquiétude des acteurs de la chaîne du logement, les solutions aux causes de la crise ne semblent toujours pas trouvées (et un recul, plus prononcé qu’à date, des prix de commercialisation des VEFA semble de plus en plus probable) !

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De l’immobilier résidentiel au Luxembourg

Objectif 6000

Publié le par Michel - Edouard Ruben

© photo : Julien Mpia Massa

Selon des propos tenus par le premier ministre à la suite du récent logementsdësch : « le pays a besoin de construire annuellement 6.000 logements pour loger convenablement les quelque 12.000 nouveaux habitants qui s’y installent tous les ans » ; il est dès lors permis de dire qu’il s’agit là d’un nouvel objectif officiel de la politique luxembourgeoise du logement.

Concrètement, achever 6.000 logements par an suppose d’augmenter le rythme de construction annuelle de près de 65% par rapport à la période 2014 et 2020 (3.682 logements achevés par an en moyenne).

Sources : STATEC, OCDE

Au moins deux séries de contraintes concourent à rendre cette tâche particulièrement difficile.

Il y a d’un côté des contraintes matérielles : le manque de main-d’œuvre qualifiée, le manque de demande solvable aux prix et taux d’intérêt actuels, l’obligation de respecter des normes (minimales) de sécurité et d’urbanisme, la problématique des gravats et des décharges, etc.

De l’autre, il y a des contraintes sentimentalo-politico-légales : le Not in my backyardisme d’une partie importante de la population qui estime avoir payé très cher un cadre de vie et une (promesse) de faible densité, l’autonomie communale et le pouvoir des bourgmestres en matière d’autorisation de construire[1], les engagements luxembourgeois de préservation de l’environnement, l’attachement des résidents au caractère « champêtre » de certains lieux, la probable opposition des architectes contre une industrialisation/uniformisation poussée de la construction de logements qui permettrait de construire plus rapidement mais leur enlèverait des degrés de liberté en matière de créativité, la probable opposition des constructeurs, artisans et syndicats locaux contre le recours croissant aux entreprises étrangères de construction et/ou aux préfabrications importées, la probable opposition des protecteurs de la nature attachés à la réduction de l’artificialisation du sol en cas de velléités d’édification de nouvelles villes sur des terrains actuellement non-constructibles, l’attachement à la sacralisation de la propriété privée, l’« excuse » des terrains conservés pour ses futurs petits enfants, etc.

Les embûches sur la route vers l’ambitieux objectif de 6.000 logements étant légion, certains concluront qu’il est hors d’atteinte ! L’avenir dira s’ils auront eu raison de douter. Ce qui est cependant d’ores et déjà certain, c’est que le Grand-Duché est l’un des rares pays de l’UE où le stock de logements par habitant a reculé sur la dernière décennie et qu’un pays ne peut afficher dans la durée un nombre de logements construits annuellement inférieur au nombre de ménages supplémentaires ! Autrement dit, si le Luxembourg ne parvient à devenir cet État (sur)bâtisseur qu’il envisage d’être, la croissance démographique devra(it), en toute cohérence, ralentir ou le sans-abrisme et le mal-logement gagner significativement en importance !

[1] Pour rappel : « Sur l’ensemble du territoire communal, toute réalisation, transformation, changement du mode d’affectation, ou démolition d’une construction, ainsi que les travaux de remblais et de déblais sont soumis à l’autorisation du bourgmestre ».

Décryptage N°28 : Pour (r)ouvrir le débat : Quelques observations à propos du volet « logement » de l’accord de coalition

Publié le par Michel - Edouard Ruben

© photo : Nathalie Koch

Depuis le 16 novembre, le Luxembourg a un plan de marche pour les cinq années à venir. IDEA propose une série de publications pour analyser quelques-uns des points saillants de l’accord de coalition 2023-2028. Quatrième volet de cette série : Le logement.

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Quelques observations à propos du volet « logement » de l’accord de coalition

Aménagement du territoire : la vision reste à préciser

Publié le par Vincent Hein

© photo : Julien Mpia Massa

Depuis le 16 novembre, le Luxembourg a un plan de marche pour les cinq années à venir. IDEA propose une série de blogs pour analyser quelques-uns des points saillants de l’accord de coalition 2023-2028. Premier volet de cette série : l’aménagement du territoire.

Si le programme de coalition est par définition un accord qui (ne) donne (que) les grandes lignes directrices dans les principales politiques publiques à mettre en œuvre, certaines considérations importantes pour la stratégie d’aménagement du territoire restent encore à préciser.

En l’espace de 30 ans, le Luxembourg a multiplié son PIB par 2,6, créé près de 290.000 emplois (x2,5), vu le nombre de frontaliers augmenter de 170.000 (x6) et connu une poussée démographique de près de 250.000 personnes (+65%). Ces évolutions, bien que mal anticipées, ont pour partie été possibles parce que le pays disposait de « réserves » diverses (main d’œuvre frontalière, logements, infrastructures, etc.) qui ont considérablement diminué depuis. La poursuite de l’expansion économique du pays, dont on comprend qu’il s’agit d’un scénario privilégié par la nouvelle majorité, ne pourra pas se limiter au renforcement des avantages compétitifs « traditionnels » du site Luxembourg (fiscalité, éducation, R&D, protection sociale, simplification administrative, etc.). Elle nécessitera également d’opérer certains changements profonds dans le domaine de l’aménagement du territoire avec une stratégie qui devra être mise en œuvre de manière cohérente dans l’ensemble du pays et autour de ses frontières.

Dans l’accord, l’annonce d’une révision du tout nouveau programme directeur d’aménagement du territoire (PDAT) avec pour priorité de « respecter l’autonomie communale » pose question. En effet, le caractère « peu opérant » des dernières stratégies d’aménagement du territoire, pourtant bien pensées, s’explique en partie par les écarts entre les grandes lignes directrices nationales et les pratiques communales en la matière. Dans le scénario d’un Luxembourg à plus d’un million d’habitants, une diminution du caractère contraignant (ou incitatif, pour rester réalistes) de l’aménagement du territoire pourrait contribuer à rendre la croissance démographique encore plus riche en externalités négatives (étalement urbain, allongement des trajets, inefficacité des réseaux publics de transport, défiguration des espaces villageois, etc.). Un modèle territorial qui « fonctionne » à 650.000 habitants ne fonctionne pas nécessairement à plus d’un million.

Si le nouveau ministre veut prendre en considération les contributions à la consultation effectuée dans le cadre du PDAT comme l’annonce l’accord de coalition, il pourrait s’inspirer des propositions concrètes formulées dans la « Vision territoriale pour le Luxembourg à long terme » publié en février dernier [1], avec des suggestions de réformes visant à accroître l’efficacité des politiques d’aménagement du territoire.

Dans les champs de compétences du ministre, un équilibre subtil devra également être trouvé entre l’absolue nécessité de construire plus (de logements) et l’incontournable contrainte de les construire aux bons endroits. Les trois principales agglomérations du pays devront opérer une importante mutation, des nouvelles centralités urbaines devront émerger et la plupart des espaces ruraux devront limiter leur croissance démographique. Une lueur d’espoir ressort d’une récente étude du STATEC, de l’Université et du LISER qui montre que l’évolution démographique de la dernière décennie ne s’est pas manifestée par un étalement urbain disproportionné. Cette évolution encourageante ne devrait pas être interprétée comme une invitation à lâcher la bride en matière de planification territoriale, bien au contraire.

[1] Voir également : https://www.fondation-idea.lu/2023/02/27/document-de-travail-n21-quelques-reflexions-sur-le-projet-de-programme-directeur-damenagement-du-territoire-pdat-2023/.

Document de travail N°23 : De la réforme fiscale !

Publié le par Michel - Edouard Ruben

© photo : Julien Mpia Massa

Une réforme fiscale, pourquoi faire ? 

Le système fiscal luxembourgeois, indiscutablement redistributif, incitatif, pro-croissance et complexe, n’a pas connu de modifications (se voulant) de grande ampleur depuis la loi du 23 décembre 2016 portant mise en œuvre de la réforme fiscale ; par conséquent, il s’avère quelque peu dépassé par l’apparition de nouveaux défis (e.g. forte inflation, hausse des déficits publics, dégradation des comptes sociaux, hausse des taux d’intérêt, dérèglements climatiques, triple crise du logement, de la construction et de l’immobilier, etc.) et dans une position concurrentielle relativement moins favorable compte tenu de modifications fiscales intervenues dans d’autres pays.

L’analyse de la situation actuelle de l’économie grand-ducale conduit néanmoins à considérer que la future réforme fiscale ne devrait pas viser prioritairement à diminuer significativement et de façon indiscriminée la pression fiscale. Une approche pragmatique serait d’envisager/d’assumer de modestes adaptations centrées sur la recherche d’efficience, n’affectant pas le niveau global des prélèvements obligatoires et s’efforçant de contribuer – dans la mesure du possible – au nécessaire renouvellement du pacte productif.

Le Document de travail propose un survol d’améliorations possibles du système fiscal luxembourgeois à l’aune de certains défis prioritaires.

Consulter en ligne le Document de travail

Pour télécharger le Document de travail :

Document de travail N°23 : De la réforme fiscale !

Pour (r)ouvrir le débat

Publié le par Michel - Edouard Ruben

© photo : Julien Mpia Massa

A la question « Quel est selon vous le nombre maximal de logements pouvant être construits par an au Luxembourg ? » :

Max Leners (pour le LSAP) a répondu « Aux alentours de 3.500 » ;

Marc Lies (pour le CSV) a répondu « On a la possibilité de construire 5.000 logements » ;

Semiray Ahmedova (pour déi Gréng) a répondu « Nous avons une capacité maximale qui est probablement atteinte mais qui peut, peut-être, être encore améliorée un tout petit peu » ;

Lou Linster (pour le DP) a répondu « Il faudrait arriver à moyen terme à 5 voire 6.000 ».

Il ressort de ces différentes réponses émanant de spécialistes logement des principaux partis représentés à la Chambre des Députés qu’il est considéré que, dans le meilleur des cas, jusqu’à 5.000 logements/an pourraient être achevés au Luxembourg. Or, les principales projections démographiques indiquent que la population devrait (continuer à) croître de l’ordre de 7.000 ménages/an dans un horizon prévisible.

La politique du logement ne devant pas être guidée par les cycles du marché immobilier mais par les défis qui se poseront à moyen terme, que (faudra-t-il) faire pour – significativement – augmenter la capacité maximale de production de logements ou réduire les perspectives d’immigration dans le pays s’avère par conséquent être une question qui devra(it) être tranchée dans le programme de coalition ; car à l’exception notable de ceux qui parviennent à demeurer indifférents face à d’évidents problèmes de dissonance cognitive, nul ne peut considérer comme non-problématique un écart persistant entre le nombre de logements (pouvant être) construits et le nombre de ménages (devant être) logés.

La démocratie de propriétaires est en grand danger

Publié le par Michel - Edouard Ruben

© photo : Julien Mpia Massa

Le Grand-Duché de Luxembourg est ce qu’il convient d’appeler une « démocratie de propriétaires ». Faire l’acquisition de sa résidence principale y est devenu un marqueur social déterminant du sentiment de pleine et entière appartenance à la « classe moyenne ». Dès lors, tout résident du pays qui estime faire partie de la classe moyenne a une pierre dans le ventre et s’il n’est pas encore propriétaire aspire – tout rationnellement – à le devenir au même titre que ses parents, ses amis, ses collègues de bureau, etc.

Mais alors que près de 70% des ménages sont propriétaires (47% des familles monoparentales, 56% des ménages unipersonnels, 80% des Luxembourgeois, 50% des résidents étrangers), la proportion parmi les nouveaux ménages de la classe moyenne (immigrés, expatriés, jeunes désireux de quitter le domicile familial, Luxembourgeois retournant dans leur pays après avoir fait des études à l’étranger, divorcés) en capacité de rejoindre les rangs de la démocratie de propriétaires s’avère relativement restreinte dans les conditions (prix immobiliers, taux d’intérêt, revenus des ménages, aides fiscales) actuelles.

Ainsi, un couple avec le projet de fonder une famille avec enfant souhaitant faire l’acquisition d’un logement disposant de deux chambres devra(it) débourser en moyenne 700.000 euros. Avec 10% d’apport, un crédit contracté sur 25 ans à 5% et en fixant le taux d’effort du couple à 40%, il lui faudra disposer d’au moins 110.000 euros de revenus nets par an ; or moins de 25% des ménages imposés collectivement sont dans cette situation.

Contraint de devenir un territoire sensiblement plus locatif que par le passé récent -alors que le logement demeure l’investissement rêvé de la classe moyenne et que la démocratisation du propriétariat va de pair avec certains avantages socio-économiques non-négligeables-, le Grand-Duché, où il est projeté une croissance démographique soutenue, risque de devoir affronter de nombreux nouveaux défis liés à l’offre de logements en direction de sa classe moyenne ; puisqu’à chaque locataire devra correspondre un bailleur, disposer d’investisseurs locatifs en nombre suffisant sera(it) l’un d’entre eux. Trois éléments ont de quoi inquiéter à cet égard :

1. Le rendement locatif apparent (loyers demandés / prix immobiliers affichés) ne s’élevait qu’à 3,5% au 2ème trimestre 2023 ;

2. Au premier semestre 2023, les ventes en état futur d’achèvement à des investisseurs locatifs ont reculé de 70% par rapport au 1er semestre 2022 ;

3. D’après un relevé de l’Observatoire de l’habitat, le nombre de logements existants proposés à la location s’inscrit en retrait et était 30% inférieur au deuxième trimestre 2023 par rapport à son niveau du premier trimestre 2021.

Bref, en plus de parvenir à donner un nouvel élan à l’activité de construction résidentielle, les Ministres (des finances, de l’intérieur, du logement, de l’attractivité) qui façonnent la politique du logement auront la lourde tâche de préserver la démocratie de propriétaires ou d’acter sa fin ! Bonne volonté, bon courage et bonne chance à eux car assurément il leur en faudra – beaucoup – des trois.

Les grands défis du prochain gouvernement

Publié le par IDEA

© photo : Julien Mpia Massa

Pendant la dernière mandature législative, marquée par les incertitudes radicales et qui a vu émerger le terme de « polycrises », la situation économique et sociale du pays a relativement bien résisté. Mais le Luxembourg fait face à de grands défis pour lesquels il serait bienvenu que le nouveau gouvernement aborde, dans son programme de travail, au moins cinq chantiers majeurs afin de sauvegarder la prospérité du pays : la préservation du tissu productif, l’aménagement du territoire, une redéfinition des politiques de coopération transfrontalière, la préparation au vieillissement de la population et le maintien de finances publiques saines.

Attractivité, productivité, compétitivité : préserver le tissu productif

Malgré le Brexit, la pandémie de Covid-19 et la guerre en Ukraine, l’économie luxembourgeoise continue de bénéficier d’une prospérité remarquable et affiche de hauts niveaux d’attractivité, de compétitivité et de productivité. Pourtant, ces performances pourraient être remises en cause par de nombreux paramètres défavorables (règlementation et concurrence affectant la place financière, faible diversification économique, externalités négatives de la croissance, inflation normative, difficulté d’accès au logement, faibles gains de productivité, etc.) qui appellent à une certaine vigilance.

Au chapitre de l’attractivité du Luxembourg, il sera tout d’abord nécessaire de garantir de meilleures capacités à se loger. Pour cela, une redéfinition des priorités de la politique du logement devrait davantage mettre en avant le double impératif d’augmenter fortement le stock de logements et de compléter la stratégie nationale du logement abordable, quitte à « rétrograder » l’objectif historique de favoriser la propriété occupante. Face aux nombreuses réformes internationales la préservation de l’attrait fiscal gagnerait également être mieux « pensée », que ce soit à travers un renforcement de l’expertise sur les enjeux économiques portés par ces évolutions ou une adaptation de la taxation des entreprises. Enfin, en matière d’attractivité, la question de l’accueil de la main-d’œuvre qualifiée étrangère devrait faire l’objet d’une stratégie nationale d’attraction et de rétention.

La stagnation de la productivité apparente du travail est un sujet de préoccupation pour la prospérité du pays à long terme. Différents leviers pourraient être actionnés pour contribuer à son redressement comme la création de conditions propices au développement des activités de R&D, le soutien aux entreprises de croissance ainsi que des mesures garantissant la préservation du secteur financier luxembourgeois.

La compétitivité, enfin, est une condition-clé du maintien de la prospérité d’une petite économie ouverte à la concurrence internationale. Son amélioration pourrait passer par une modernisation du secteur public (efficacité des dépenses publiques, évaluation, ouverture des emplois publics, digitalisation…), une amélioration des performances du système éducatif dans un contexte sociolinguistique complexe (ainsi que du système de formation continue face aux mutations du monde du travail) et, enfin, par une modernisation du régime de modération salariale en temps de crise visant à préserver à la fois la compétitivité-coût, le pouvoir d’achat et les finances publiques.

Améliorer l’aménagement du territoire

Le développement éco-démographique ininterrompu de ces dernières décennies a mis en lumière des goulets d’étranglements (problèmes de disponibilité foncière, saturation des infrastructures, difficultés de recrutement…) mais aussi des externalités (artificialisation, pollution, modifications du cadre de vie, ségrégation socio-spatiale…) qui pourraient mettre à mal la capacité du pays à poursuivre une telle trajectoire sans de profonds changements en matière d’aménagement du territoire. Selon un scénario de développement économique et démographique « au fil de l’eau » le Luxembourg pourrait accueillir en 2050 une population de l’ordre de 1,1 million d’habitants et compter quelque 950.000 emplois (dont plus de 500.000 frontaliers).

Une telle dynamique ne pourra pas se réaliser sans la mise en œuvre de certains principes de l’aménagement du territoire comme la densification des trois principales agglomérations du pays (Luxembourg, Sud et Nord) et de certaines communes prioritaires, le développement de nouvelles centralités urbaines dans ces espaces, le ralentissement du développement démographique des espaces ruraux, le renforcement de la mixité fonctionnelle sur l’ensemble du territoire et le déploiement de nouvelles infrastructures de mobilité. Mais pour concrétiser ces concepts d’aménagement, il sera indispensable de penser des outils au service d’une politique d’aménagement du territoire plus efficace. Il faudra ainsi mener des réformes pour mieux aligner les pratiques communales et les stratégies nationales en matière d’aménagement du territoire, renforcer la capacité des pouvoirs publics à débloquer le potentiel foncier constructible, encourager la mixité urbaine et inciter à la mobilité durable.

Consolider la métropole transfrontalière

Avec la croissance très soutenue de l’emploi, le Luxembourg est progressivement devenu dépendant d’un territoire qui dépasse ses frontières. Le développement d’une métropole transfrontalière a créé des dépendances réciproques, et amène avec lui des aubaines et des risques qui évoluent au fil des années et que la politique de coopération transfrontalière peine à suivre, conduisant à une situation où il n’existe pas de véritable projet ni de gouvernance propre pour cette métropole.

La coopération transfrontalière pourrait prendre une importance toujours plus stratégique pour la prospérité du Grand-Duché et son approche pourrait être amenée à évoluer dans plusieurs domaines et à dépasser la « traditionnelle » problématique de la mobilité des frontaliers. Le pays devra s’appuyer à l’avenir sur de nouvelles formes de coopération pour accompagner les nouvelles contraintes que pose sa croissance en matière d’aménagement du territoire (création d’un projet de territoire partagé), de développement économique, d’attractivité, de formation, et pourrait être amené à mettre en œuvre de nouveaux outils de gouvernance et de financement pour rendre le modèle de développement transfrontalier, vital pour la prospérité à long terme du Luxembourg, plus soutenable.

Se préparer au vieillissement de la population

Selon des simulations démographiques « au fil de l’eau », le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus passerait de 98 000 en 2023 à 222 000 en 2050. La population des plus de 80 ans serait quant à elle pratiquement multipliée par 3. Les incidences du vieillissement sur la sécurité sociale pourraient être significatives, en particulier sur les dépenses de pensions, de santé et de dépendance. Des contraintes nouvelles devraient également se poser en matière de structures d’accueil, de besoin en personnel aidant et soignant (dans un contexte où le Luxembourg ne sera pas le seul concerné), de déploiement des nouvelles technologies, de cohésion sociale, de formation professionnelle, de logement…

Si les systèmes de pension se caractérisent actuellement par d’importants surplus, les prestations pourraient commencer à excéder les cotisations avant 2030, impliquant un « fonte » progressive des actuelles réserves et appelant à une réforme conciliant rigueur et équité. Bien anticiper le vieillissement nécessiterait également de renforcer les études de médecine dans le pays et d’une manière générale, d’élaborer un plan intégré « vieillissement » transversal et proactif, qui permettrait au Luxembourg de gérer dans les meilleures conditions, sur le plan économique mais également (et surtout) du point de vue social, ce défi majeur qui constitue un véritable « impératif catégorique » à l’égard de nos aînés.

Maintenir des finances publiques saines

En dépit d’une situation actuelle a priori enviable par les autres pays de la zone euro, les finances publiques luxembourgeoises font face à des éléments défavorables comme le fort besoin en croissance (non garantie et volatile), le vieillissement, la fragilité de diverses recettes (le « tanktourismus » par exemple), les besoins en investissements en faveur des transitions écologique, énergétique et numérique, une progression de la dette suite aux crises récentes, qui appellent à une certaine vigilance en la matière.

Il serait ainsi opportun d’instaurer au Luxembourg une « règle des 30% d’endettement » revisitée dans l’esprit du projet de révision du cadre européen de surveillance multilatérale et dont l’application serait évaluée par le Conseil national des finances publiques (CNFP). Il pourrait également être envisagé de gérer de manière plus dynamique et intégrée les actifs financiers de l’Etat, d’instituer une Commission nationale des infrastructures identifiant les besoins en investissements publics sur une vingtaine d’années, de mettre en place un taux de déduction « social » des avantages fiscaux et de prendre le temps de bien évaluer l’opportunité d’adapter (ou non) les barèmes fiscaux à l’inflation.

Recueil d’IDEA : Face aux Grands Défis

Publié le par IDEA

Pour Commander un exemplaire imprimé du recueil :

 

© photo : Julien Mpia Massa

Ce recueil fait écho à la publication « Grand Défis » de la Fondation IDEA asbl, qui formule une cinquantaine de recommandations en vue des élections législatives d’octobre 2023 .

Dans cet ouvrage, 22 auteurs aux profils très divers ont été invités à répondre à des questions majeures qui devraient – idéalement – alimenter le débat dans la perspective des élections législatives du 8 octobre 2023 et, au-delà, nous éclairer sur les grands défis du pays.

Dr Serge Allegrezza, Sahar Azari, Aurélien Biscaut, Flora Castellani, Christel Chatelain, Norry Dondelinger, Christian Ensch, Caroline Faber, Robert Goebbels, Jean Hamilius, Georges Heinrich, Sylvain Hoffmann, Pierre Hurt, Jean-Marc Lambotte, Stephanie Law, Frédéric Meys, Jean-Jacques Rommes, Julien Schmitz, Christophe Serredszum, Robert Urbé, Michaël Vollot et Michel Wurth.

Le lecteur y trouvera des réflexions sur le maintien du tissu productif du pays, avec une attention particulière portée sur la capacité à répondre aux défis du logement et de la crise immobilière, sur le besoin de repenser la manière d’aménager le territoire, y compris dans une perspective qui dépasse les frontières nationales ainsi que sur le système de pensions, le vieillissement démographique, la gestion des finances publiques ou encore le coût de la transition bas carbone.

Édition

Muriel Bouchet ¦ Vincent Hein ¦ Michel-Edouard Ruben

Consulter en ligne le recueil

Pour télécharger le recueil :

Cover Face aux Grands Défis - IDEA - Credit: Julien Mpia Massa

« Août of the box 2023 » : Construction de logements, éclairer une contradiction fondamentale

Publié le par Michel - Edouard Ruben

Ce blog est issu de la série « Août of the box 2023  », réalisé en partenariat avec Paperjam  

© photo : Julien Mpia Massa

Chaque semaine de ce mois d’août, les économistes de la Fondation IDEA se penchent sur les grands défis auxquels le prochain gouvernement devra faire face. Dernier sujet abordé : la capacité maximale de production de logements.

Dans le bienvenu/mal reçu rapport d’enquête sectorielle dans le secteur de l’immobilier résidentiel publié par l’Autorité de la concurrence au mois de juillet dernier, le passage (potentiellement) le plus important pour la conduite future de la politique du logement du Luxembourg se trouve à la page 61 où il est écrit :

« Ainsi, en moyenne, entre 2012 et 2016, moins de 3.000 nouveaux logements ont été construits chaque année, tandis que cette moyenne monte à près de 4.000 logements entre 2017 et 2019. Le LISER a également constaté une « limite structurelle » à la construction de logements aux alentours de 4.500 logements par an (…). Ces résultats passés questionnent la capacité du marché immobilier luxembourgeois à satisfaire, par la construction de nouveaux biens, la demande potentielle en logements projetée pour les années à venir. La Fondation IDEA s’interrogeait ainsi en 2019 sur « la capacité du pays à pouvoir faire face à une demande potentielle aussi soutenue dans un contexte où l’offre de logements est contrainte par les délais de livraison nécessaires afin de respecter des normes « urbanistico-environnementales », la rareté du foncier, et la capacité à trouver de la main-d’œuvre supplémentaire ».

Hélas, cet important passage a été totalement ignoré ; les nombreuses réactions qui ont suivi la publication du rapport ont quasi-exclusivement tourné autour du fait que les promoteurs privés, fidèles au principe qui veut que the business of business is … business, ont cherché (et réussi) à maximiser leurs profits durant la décennie de taux bas.

Le constat avancé par le LISER d’une limite structurelle de construction à 4.500 logements/an peut être compris de différentes manières et est à certains égards en contradiction avec la conclusion contenue dans une précédente publication de l’Observatoire de l’habitat (« les analyses montrent qu’un nombre non-négligeable de logements pourrait être construit relativement rapidement. Si la construction de tous ces logements potentiels – pour la grande majorité sur des terrains détenus par des particuliers et des acteurs de l’immobilier – était effectivement démarrée dans les cinq prochaines années, comme les communes l’ont estimé, cela mènerait à un quasi doublement des logements produits par année ») ; il mériterait donc d’être précisé (e.g. en réponse à une question parlementaire).

Ma compréhension, mais je peux me tromper, c’est que compte tenu d’un ensemble d’éléments déterminants pour l’activité de construction résidentielle (main-d’œuvre, décharges pour matières inertes, entreprises de construction, météo, etc.), le nombre maximal de logements pouvant être achevés au Grand-Duché s’élève à 4.500/an … un niveau qui s’il était atteint dans la durée serait un quasi-exploit puisqu’en achevant 3.663 logements en 2019, le Luxembourg avait, à l’aune de l’intensité de construction (rapport entre le nombre de logements achevés et le parc immobilier total) dans les autres pays européens (0,8%), beaucoup construit (1,6%).

Si jamais le constat du LISER était à comprendre de la sorte, alors – à moins de pouvoir augmenter significativement cette capacité maximale de production de logements (et de parvenir à le faire) – certaines perspectives/projections compatibles avec une croissance démographique de l’ordre de 6.500 ménages supplémentaires par an risquent de finir en impasse, l’essor du tissu productif luxembourgeois pourrait buter sur l’incapacité du pays à loger les bras/cerveaux nécessaires à cet essor et/ou les débats sur le mal-logement (insalubrité, surpeuplement, ghettoïsation, etc.) risquent de devenir aussi fréquents que ceux sur l’ « abordabilité » !

P.S. Sans vouloir nullement remettre une pièce dans la machine ni souhaiter que succède à l’opposition entre promoteurs privés et entreprises de la construction une opposition entre promoteurs privés et particuliers vendeurs de logements, il est porté à l’attention du lecteur qu’entre 2015 et 2022, le prix du m2 des logements anciens (vendus généralement par des particuliers) a progressé plus rapidement que le prix du m2 des logements VEFA (vendus généralement par des promoteurs privés).

production de logements : Graph Evolution des prix immobiliers (2015 =100) Source : STATEC

A la rencontre des politiques

Publié le par IDEA

Dans le cadre de sa mission de susciter et d’alimenter un débat public de qualité par des propositions constructives et conscient des défis socioéconomiques d’envergure qui attendent le Luxembourg, IDEA a élaboré un Recueil des « Grands Défis » principalement destiné aux partis, candidats et futurs élus, avec une cinquantaine de propositions concrètes dont ils pourraient, selon nous, s’inspirer dans leurs programmes électoraux.

L’équipe d’IDEA est partie à la rencontre des différentes sensibilités politiques afin de présenter ses propositions dans le cadre des élections législatives qui se tiendront en octobre.

  • rencontre des politiques Luxembourgeois

Ces rencontres ont permis d’échanger sur les défis du logement et de la construction, de la diversification économique, de l’aménagement du territoire et de la coopération transfrontalière, des finances publiques et sur les orientations des politiques publiques dans ces domaines.

Pour en savoir plus, (re)découvrez les propositions d’IDEA :

Retour sur la table ronde d’IDEA consacrée à la crise du logement

Publié le par IDEA

Compte-rendu de Ioana Pop, Economiste IDEA

© photo : Julien Mpia Massa

Logement, construction, immobilier, c’est la crise : que faire ?

Mardi 23 mai a eu lieu le deuxième volet des tables-rondes organisées par IDEA, consacrées aux Grands Défis dans le cadre des élections législatives de 2023. La soirée visait à entretenir la réflexion sur les crises du logement et de la construction qui touchent le Luxembourg.

En guise de présentation introductive, l’économiste de la Fondation IDEA, Michel-Edouard Ruben, a exposé la réalité immobilière du pays (démocraties de propriétaires, prix élevés, besoins en logements important, activité de construction en berne) et avancé qu’une bonne réponse à la question « c’est la crise : que faire ? » était potentiellement « ça dépend » tant les alternatives étaient nombreuses et les coûts d’opportunité de chaque décision potentiellement significatifs.

Durant la table-ronde qui a suivi, les différents intervenants ont précisé leur point de vue sur les difficultés et contraintes en présence, sur l’importance du logement pour l’attractivité du territoire et la poursuite d’une vie décente, sur les mesures qui pourraient/devraient être mises en place afin d’augmenter l’offre de logements et ont notamment insisté sur le fait qu’il était primordial que tous les acteurs (État, promoteurs privés et publics, communes, banques, etc.) dont les actions ont un impact sur la politique du logement travaillent ensemble pour atteindre l’objectif partagé qui est de rendre le logement accessible.

Recueil d’IDEA : Grands Défis : Propositions en vue des élections législatives 2023

Publié le par IDEA

Pour Commander un exemplaire imprimé du recueil :

 

© photo : Julien Mpia Massa

Grands défis : propositions en vue des élections législatives 2023.

Dans la perspective des élections législatives du 8 octobre 2023, IDEA a élaboré un Recueil des « Grands Défis » principalement destiné aux partis, candidats et futurs élus, avec une cinquantaine de propositions concrètes dont ils pourraient, selon nous, s’inspirer dans leurs programmes.

Le recueil approfondit cinq problématiques auxquelles est confrontée depuis de longues années la société luxembourgeoise :

– La préservation du tissu productif,
– L’aménagement du territoire,
– La coopération transfrontalière,
– Le vieillissement de la population,
– Les finances publiques.

Pour chacun de ces domaines, un état des lieux sans concessions est dressé et des propositions se voulant aussi concrètes que possible sont formulées. Une originalité du recueil est la présence, pour chaque Grand Défi traité, d’une liste de « questions majeures » pouvant (très) utilement alimenter le débat pré-électoral. L’objectif ultime étant de contribuer par ce biais, avec humilité et de manière aussi constructive que possible, à la cohésion et à la prospérité de la société luxembourgeoise ainsi que des zones frontalières environnantes.

Les auteurs

Muriel Bouchet ¦ Vincent Hein ¦ Michel-Edouard Ruben

Consulter en ligne le recueil

 Trois tables rondes ont été organisées pour débattre des propositions d’IDEA et de ces questions majeures :
– Le 3 mai 2023, sur le thème de l’aménagement du territoire,
– Le 23 mai 2023, sur le thème du logement,
– Le 13 juin 2023, sur le thème du vieillissement.

Par la suite, un deuxième recueil a été publié, intitulé « Face aux Grands Défis »’, donnant la parole à divers acteurs impliqués dans les enjeux luxembourgeois.

Pour télécharger le recueil :

Étude IDEA : Une vision territoriale pour le Luxembourg à long terme – Fir eng kohärent Entwécklung vum Land

Publié le par IDEA

Liens vers les documents :

Synthèse

Résumé de l’étude

Study summary

Partie 1/4 : Etat des lieux : les évolutions territoriales du Luxembourg

Partie 2/4 : Scénario de développement économique et démographique à l’horizon 2050

Partie 3/4 : Scenario de développement territorial dans une perspective de croissance « au fil de l’eau »

Partie 4/4 : Une nécessaire évolution des outils au service de la politique d’aménagement du territoire

Une vision territoriale pour le Luxembourg à long terme

Fir eng kohärent Entwécklung vum Land

Cette étude est le fruit d’un travail multidisciplinaire d’envergure mené par la Fondation IDEA asbl, avec pour objectif de proposer une vision territoriale à long terme pour le Luxembourg.

Les développements démographiques et économiques des dernières décennies, bien qu’ils aient eu d’incontestables retombées positives, ont en effet été systématiquement sous-estimés par les différentes vagues de projections et ont modifié de nombreuses caractéristiques territoriales du pays. Dans les prochaines décennies, les stratégies d’aménagement du territoire (au sens large) et leurs concrétisations joueront un rôle toujours plus crucial pour rendre possible et soutenable le développement socio-économique du Luxembourg.

La présente étude propose ainsi de répondre à certaines questions comme : combien d’habitants, d’emplois et de frontaliers le Luxembourg pourrait-il compter en 2050 dans un scénario de développement « au fil de l’eau » ? Cette croissance est-elle compatible avec les caractéristiques territoriales du pays ? Sous quelles conditions ? Quels seront les changements à opérer en matière d’aménagement du territoire, d’urbanisme, de mobilité, de coopération transfrontalière et quelles réformes seront nécessaires pour y parvenir ?

Consulter en ligne : 

la Synthèse

Partie 1/4 : Etat des lieux : les évolutions territoriales du Luxembourg

Partie 2/4 : Scénario de développement économique et démographique à l’horizon 2050

Partie 3/4 : Scenario de développement territorial dans une perspective de croissance « au fil de l’eau »

Partie 4/4 : Une nécessaire évolution des outils au service de la politique d’aménagement du territoire

 

Auteurs :

Muriel Bouchet, Romain Diederich, Vincent Hein.

Steering Committee :

Nicolas Buck, Michèle Finck, Georges Heinrich, Erna Hennicot-Schoepges, Isabelle Lentz, Rolf Tarrach, Michel Wurth.

Illustration de couverture :

Julien Mpia Massa

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Décryptage N°26 : Place financière : combien d’emplois ?

Publié le par Muriel Bouchet

© photo : Julien Mpia Massa

Diverses mesures de l’emploi dans le secteur financier circulent, mais elles répondent à des définitions à géométrie (très) variable, ce qui entretient une confusion certaine. Ce décryptage vise à pallier cette lacune. Il part de l’emploi « direct » et y ajoute les effets indirects (jouant par le truchement des différents fournisseurs du secteur financier, voire même les « fournisseurs des fournisseurs ») et induits (opérant par l’intermédiaire de la consommation et des investissements générés par le secteur financier). L’emploi « au sens large », qui intègre ces effets, excéderait en 2021 135 000 postes, soit l’équivalent de 30% des emplois au Grand-Duché.

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Place financière : combien d’emplois ?

Document de travail N°20 : Contribution aux Assises – anticipées – du Logement

Publié le par Michel - Edouard Ruben

© photo : Julien Mpia Massa

« La crise du logement » sans cesse évoquée dans les médias et les discours politiques ces dix dernières années – alors que le marché immobilier connaissait un cycle d’une ampleur exceptionnelle marqué par la flambée des prix et l’envolée de l’endettement des ménages – est (enfin) là, précipitée par la remontée des taux d’intérêt.

Le recul prononcé (-28%) du nombre d’autorisations de bâtir délivrées sur les 9 premiers mois de l’année 2022 et l’effondrement des ventes de logements en état futur d’achèvement (-36% au troisième trimestre 2022 en glissement annuel) semblent ainsi annoncer un net ralentissement à venir de l’activité dans le secteur de la construction résidentielle .

Dans un tel contexte, la politique du logement, dont l’un des objectifs principaux (jamais atteint) a un temps été de stabiliser/maîtriser les prix immobiliers , doit s’atteler, compte tenu des perspectives démographiques et de l’importance économique du secteur de la construction (près de 15% des emplois avec les effets indirects et induits) , à relancer la production de logements neufs afin d’éviter au Grand-Duché, où le parc immobilier est relativement sous-dimensionné (387 logements pour 1.000 habitants contre 468 logements pour 1.000 habitants dans les pays de l’OCDE), de sombrer dans une crise de mal logement et/ou de perte d’attractivité causée par une situation de pénurie de logements.

Empêcher que l’activité de construction résidentielle ne connaisse un important trou d’air c’est également éviter au secteur une perte définitive de potentiel de croissance qui pourrait advenir à cause de faillites d’entreprises et/ou de difficultés de reconstitution de la main-d’œuvre  et serait synonyme d’affaiblissement durable du nombre de logements (pouvant être) construits chaque année.

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Décryptage N°25: Paradoxale politique (budgétaire) du logement

Publié le par Michel - Edouard Ruben

© photo : Julien Mpia Massa

La crise du logement régulièrement évoquée au Luxembourg – et qui jusque-là se trouvait davantage dans les discours qu’elle ne se voyait dans les chiffres du taux de propriété, d’activité du secteur de la construction, de délai moyen des ventes ou d’incidents de commercialisation – semble (véritablement) rentrer dans une phase concrète. L’annexe 10 du Projet de loi relatif à la programmation financière pluriannuelle pour la période 2022-2026 qui renseigne les dépenses fiscales et leur impact sur les recettes projette ainsi que le Bëllegen Akt – réduction sur les droits d’enregistrement qui bénéficie principalement aux primo-accédants – ne coûterait que 180 millions d’euros en 2023, en baisse de 12% par rapport aux 205 millions d’euros qui étaient projetés (en 2021) pour 2022.

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Paradoxale politique (budgétaire) du logement

Document de travail N°19 : Quelques réflexions sur le budget 2023 !

Publié le par IDEA

© photo : Julien Mpia Massa

Après le « Grand Confinement » qui a obligé les gouvernements du monde entier, et singulièrement ceux de l’UE, à s’adonner à des politiques budgétaires – de compensation des pertes de salaires et de chiffres d’affaires – qualifiées de « socialisme pandémique  », l’année 2021 a été celle d’une forte reprise qui a offert la perspective d’une crise (sanitaro)économique qui ne serait qu’un trou d’air. Hélas, l’invasion de l’Ukraine par la Russie début 2022 a douché cet espoir. L’orientation prospective de la politique budgétaire du Luxembourg – exposée dans le Projet de Budget 2023 et dans le Projet de loi de programmation financière pluriannuelle pour la période 2023– 2026 – s’en trouve engagée dans un complexe exercice contraint par une « tragédie des horizons », des « perspectives dégradées » et un « haut degré d’incertitude » concernant l’évolution future des prix, des salaires et des taux d’intérêt.

Dans ce nouveau Document de travail, IDEA propose des amendements concernant le renforcement du pouvoir d’achat, la compétitivité, le logement et l’énergie qui pourraient utilement compléter les dispositions fiscales les plus emblématiques du projet de Budget 2023. 

Une vue d’hélicoptère des finances publiques est également présentée, sur une période de 25 ans. Il s’agit d’éclairer le projet de budget à la lumière du passé, au moyen de dix graphiques.

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Podcast : « La politique du logement au Grand-Duché de Luxembourg »

Publié le par IDEA

Michel-Edouard Ruben a participé le 18 septembre à une table ronde au salon régional de l’immobilier de Metz sur le thème « la nouvelle donne immobilière dans un contexte transfrontalier ». À cette occasion, il a été interrogé à la radio RCF Lorraine par Roger Cayzelle sur la politique du logement au Grand-Duché de Luxembourg.

Pour écouter l’émission :

Podcast : M-E. Ruben a été interrogé à la radio RCF Lorraine par Roger Cayzelle sur La politique du logement au Grand Duché du Luxembourg.

Recueil d’IDEA : La politique du logement : Entre bons motifs et gros montants !

Publié le par IDEA

Pour Commander un exemplaire imprimé du recueil :

© photo : Julien Mpia Massa

La politique du logement : Entre bons motifs et gros montants !

Principal poste de dépenses des ménages, élément central de sociabilité et de bien-être, puissant moteur d’inégalités, déterminant capital de l’attractivité, probable pièce maîtresse future du financement de la dépendance, actif dit réel assurant a priori une protection contre l’inflation, le logement est au cœur de la vie économique et de la question sociale. Dans un pays de la dimension du Luxembourg où les centres d’emploi ne sont pas multiples , le pouvoir d’achat élevé, la population en forte croissance à la faveur d’une immigration nette soutenue, et le désir de devenir propriétaire largement répandu, il est logiquement le sujet de préoccupation numéro un.

Hélas, la compréhension des mécanismes qui déterminent les prix immobiliers, influencent l’activité du secteur de la construction ou dictent les difficultés à se loger fait parfois défaut et la grille d’analyse de la politique du logement est plus souvent subjective, voire politico-passionnelle, que factuelle.

Dans ce recueil de la Fondation IDEA, agrémenté de commentaires externes, le verre (immobilier) n’est décrit ni à moitié vide, ni à moitié plein, mais tel quel. Puissent les réflexions qui y figurent alimenter judicieusement les débats et avoir autant de succès dans l’art de l’analyse que dans celui de la persuasion.

Les auteurs

Pierre Ahlborn ¦ Nathan Vitiello ¦ Sarah Mellouet ¦ Jean-Jacques Rommes ¦ Michel-Edouard Ruben ¦ Victor Weitzel ¦ Michel Wurth

Consulter en ligne le recueil

Pour télécharger le recueil :

couverture recueil logement

De l’avenir du prix et de la quantité de logements !

Publié le par Michel - Edouard Ruben

Premier poste de dépenses, à l’origine de près d’un milliard d’euros d’interventions publiques sous forme d’aides directes (subvention de loyer, aides à l’acquisition de la résidence principale, dépenses pour les constructions d’ensemble, etc.) et indirectes (bëllegen akt, déductibilité des intérêts d’emprunts, amortissement pour les logements donnés en location, déduction d’assurance solde restant dû, TVA logement, etc.), principale classe d’actifs investis par les ménages, auréolé de valeurs sentimentalo-patrimoniales, vecteur de sociabilité et déterminant du parcours scolaire, le logement est un bien nécessaire à une vie décente et un déterminant majeur du bien-être des familles.

Est-il donc normal que la « crise du logement » soit en tête des préoccupations des résidents du Luxembourg qui constatent, pantois et inquiets, que le prix du m2 évolue plus vite que leurs revenus et que le nombre de ménages évolue plus rapidement que le stock de logements.

Les solutions « théoriques » à ces problèmes de cherté et de quantité sont évidentes. Il faudrait une modération de la hausse des prix immobiliers – voire un recul des prix pour qu’ils redeviennent des multiples moins élevés des revenus moyens – et construire plus de logements.

Mais tout cela est bien plus facile à souhaiter qu’à atteindre !

Dans un Luxembourg où s’acheter un logement est à la fois une espérance et un saint graal, près de 70% des ménages sont propriétaires. Il est dès lors évident que – fort logiquement – la majorité de la population ne gouterait que peu que la hausse des prix immobiliers, symbole de la crise du logement, soit remplacée par un recul des prix, synonyme de crise immobilière et d’appauvrissement patrimonial. S’agissant de la simple « modération de la hausse », elle est certes plus souhaitable et admissible mais ne se décrète pas ni ne se pilote. Le Luxembourg étant un petit pays riche/ouvert/ attractif/en forte croissance où l’épargne est abondante, les infrastructures de qualité et la règlementation urbanistique et immobilière sophistiquée, les prix ont tendance à suivre la loi de l’offre et de la demande. La capacité des Ministres du logement à influencer l’évolution des prix immobiliers y est donc factuellement plutôt limitée et tant qu’il existera des investisseurs (bailleurs ou propriétaires occupants) capables de payer les prix de plus en plus élevés demandés, y compris dans des zones inondables, de tels prix seront demandés et la hausse se poursuivra sans qu’il ne soit possible de décréter – ni même d’anticiper – la magnitude, la durée ni le maximum atteignable.

Source : STATEC, CHD, BRI

S’agissant du noble objectif de « construire plus et plus vite » afin d’éviter que le parc de logements ne soit sous-dimensionné, il est contraint, comme généralement évoqué, par la rétention foncière, par l’autonomie communale et par la règlementation (étude environnementale stratégique, législation en matière de commodo-incommodo, loi sur les sites et monuments classés, etc.) ; mais, et cela est moins souvent dit, la disponibilité de la main-d’œuvre est un facteur de frein à l’activité qu’il ne faut pas sous-estimer. Le secteur de la construction – qui emploie 10% des salariés au Luxembourg contre 6% en moyenne au sein de l’UE – se plaint depuis de nombreuses années de problèmes liés au manque de main-d’œuvre qui serait, nécessairement, exacerbé si la production de logements devait progresser de 50% pour atteindre les 6.000 unités par an, ce qui permet de douter de la possibilité d’atteindre de façon pérenne un tel niveau de construction.

En somme, il n’est pas impossible que les prix immobiliers continueront de grimper au Luxembourg et que le pays continuera de craindre une pénurie de logements dans un horizon prévisible[1] !

[1] Voir à ce sujet : Michel-Edouard Ruben (2019), Logement au Luxembourg : le pire serait-il à venir ?

Document de travail N°18 : Crise du logement : Persistance, faux-semblants, vrais enjeux, Et cetera !

Publié le par Michel - Edouard Ruben

À bien y regarder, le Luxembourg a « toujours » été en prise avec une « crise du logement », tout en ayant été relativement épargné par les épisodes de « crise immobilière ». Le Document de Travail N°18 revient sur cet état de fait et formule 24 recommandations pour un renouveau de la politique luxembourgeoise du logement.

Ces propositions et tout ce qui pourrait (utilement) les compléter (e.g. politique familiale, éducation à la pérennité de la vie en couple, tombola immobilière pour les travailleurs essentiels, etc.) n’ont pas pour vocation première de faire baisser les prix immobiliers.

La politique du logement devrait plutôt avoir au centre de sa fonction objective la réduction des coûts d’accès à un logement décent pour ceux qui sont véritablement contraints financièrement, la protection des intérêts du fisc, la réduction des rentes, la récupération par la voie fiscale d’une partie des aides versées au cours des décennies précédentes, l’augmentation du nombre de transactions (portant notamment sur des terrains non-bâtis et des logements inoccupés ou sous-occupés), une politique de vente de logements par la main publique moins porteuse d’injustice et qui n’entend pas figer la mobilité sociale intergénérationnelle, un meilleur ciblage des aides à la personne, davantage de construction et d’acquisition de logements par le secteur public… sans tourner le dos à l’objectif que le Luxembourg demeure une démocratie de propriétaires.

Pour télécharger le Document de travail :

Pour la création d’un Fonds des Calamités au Luxembourg

Publié le par Thomas Valici

Le Luxembourg est sorti plus rapidement de la récession pandémique que la plupart des pays de la zone euro et les mesures de stabilisation tout comme les dispositifs d’aide à la reprise semblent avoir pleinement joué leur rôle, limitant les pertes de revenus des entreprises et des ménages. Cette phase de reprise est néanmoins marquée par une accumulation d’incertitudes et de défis pour l’avenir. En complément des principales mesures annoncées dans le cadre de la présentation de la loi budgétaire pour 2022 visant à renforcer les investissements publics, accompagner la transition énergétique, rendre le logement plus abordable et soutenir la formation ainsi que la transition digitale, plusieurs mesures complémentaires pourraient être prises dans le but d’améliorer la protection des ménages les plus vulnérables, de soutenir les entreprises, de limiter la pression sur le marché de l’immobilier et de ne pas injurier l’avenir du pays. Ces propositions font l’objet de 9 amendements.

Le huitième amendement proposé dans le Document de Travail N°17 vise la création d’un Fonds des Calamités au Luxembourg.

Pour la création d’un Fonds des Calamités au Luxembourg

Selon un rapport du Ministère de l’environnement, du Climat et du Développement durable[1], « il faut s’attendre à une baisse des précipitations pendant les mois d’été et une hausse des précipitations hivernales. Reliées à des températures de l’air plus élevées (…), ces évolutions font baisser la probabilité de chute de neige et augmenter simultanément le risque d’inondation. » La tornade d’août 2019 et les inondations de juillet 2021 ont en effet montré à quel point les catastrophes naturelles peuvent être traumatiques, inattendues, onéreuses et récurrentes[2].

Dans un tel contexte, le Luxembourg pourrait se doter d’un Fonds pour les calamités naturelles. Celui-ci permettrait de garantir des réserves mobilisables rapidement en cas d’événements climatiques graves. L’idée serait ainsi de capitaliser sur les excédents budgétaires pour palier les conséquences dramatiques d’un évènement futur dont les dégâts pourraient potentiellement se chiffrer à plusieurs dizaines voire centaines de millions d’euros. Dans son avis sur le projet de loi concernant le budget de l’Etat pour l’exercice 2022[3], la Cour des comptes a par ailleurs fait le même constat et recommande aussi  la création d’un « fonds spécial dédié au financement des dommages occasionnés par les catastrophes naturelles susceptible de renforcer la capacité d’absorption de notre économie face à des événements liés au changement climatique. »

Dans son objet, ce nouveau Fonds pourrait s’inspirer du Fonds wallon des Calamités, qui prévoit une aide à la réparation aux sinistrés. Le but de ce dernier n’est pas « de remplacer ou de compléter les indemnités octroyées par les compagnies d’assurance » mais plutôt « (…) de permettre aux sinistrés de retrouver une vie normale et de recouvrer des biens de première nécessité.[4] » Le budget du Fonds wallon des Calamités était de l’ordre de 29,7 millions d’euros en 2021[5]. 200 millions d’euros supplémentaires ont toutefois été alloués au cours de l’année après les innondations de juillet[6].

En Belgique « seuls les dommages directs, matériels et certains aux biens corporels, meubles ou immeubles (…) sont indemnisables ». Avec des montants maximums imposés, il s’agit notamment d’immeubles extérieurs (abri de jardin, terrasse…), de meubles extérieurs (mobilier de jardin, jeux d’enfants…), certains types de véhicules, vélos, des biens corporels affectés à une activité professionnelle, établissement public, fondation ou ASBL (matériel de bureau), des biens agricoles et horticoles (bétail, récoltes…), des peuplements forestiers et des biens relevant du domaine public. En revanche, les aides ne concernent pas les bâtiments et leur contenu, et certains biens sont exclus des remboursements.

En cas de besoin, ce Fonds pourrait également intervenir pour octroyer des avances remboursables aux compagnies d’assurances. Il permettrait également de centraliser les lignes budgétaires des Ministères concernés[7].

Neuf types de catastrophes naturelles seraient pris en compte : inondation par ruissellement et par débordement, tempête, tornade, grêle, accumulation de neige, séisme, affaissement et glissement de terrain et éboulement rocheux. Finalement, un remboursement plus généreux, dans le périmètre d’aide et/ou dans les plafonds, pourrait être attribué aux personnes à faibles revenus.

 

[1]Voir : Le Gouvernement du Grand-Duché de Luxembourg (2018) : Stratégie et plan d’action pour l’adaptation aux effets du changement climatique au Luxembourg 2018-2023

[2]Selon l’Association des Compagnies d’Assurances (ACA), la tornade et les inondations ont respectivement coûté 100 millions d’euros en 2019 et 125 millions d’euros en 2021. Voir : ACA (2019): 100 millions d’euros : le montant d’indemnisation (…) & (2021): inondations de juillet 2021, Communiqués de Presse

[3]Voir : Cour des comptes (2021): Avis sur le projet de loi 7878 concernant le budget des recettes et des dépenses de l’Etat pour l’exercice 2022 et le projet de loi 7879 relatif à la programmation financière pluriannuelle pour la période 2021 à 2025, Page 21

[4]Voir : Wallonie Service Public (2021) : Calamités Naturelles Publiques – Guide à destination des pouvoirs locaux

[5]Voir : Parlement Wallon (2020):  Projet de décret – contenant le budget général des dépenses de la Région wallonne pour l’année budgétaire 2021, Session 2020-2021

[6]Voir : Wallonie (2021) : [Inondations] La Wallonie dégage des aides aux sinistrés, Aides et soutiens, Catastrophes et calamités

[7]A titre d’illustration, lors des inondations de juillet 2021, ont été mobilisés le Ministère de la Famille, de l’Intégration et à la Grande Région (aide financière pour les ménages privés), le Ministère de l’Economie (aide financière pour les entreprises sinistrées suite aux inondations), le Ministère du Travail (chômage partiel en cas de force majeure applicable aux entreprises sinistrées), le Ministère de l’Agriculture, de la Viticulture et du Développement rural (aide financière pour les exploitations agricoles) et enfin le Ministère de l’Intérieur (aides aux communes).

Trois propositions concrètes en matière de fiscalité foncière

Publié le par Muriel Bouchet

Le Luxembourg est sorti plus rapidement de la récession pandémique que la plupart des pays de la zone euro et les mesures de stabilisation tout comme les dispositifs d’aide à la reprise semblent avoir pleinement joué leur rôle, limitant les pertes de revenus des entreprises et des ménages. Cette phase de reprise est néanmoins marquée par une accumulation d’incertitudes et de défis pour l’avenir. En complément des principales mesures annoncées dans le cadre de la présentation de la loi budgétaire pour 2022 visant à renforcer les investissements publics, accompagner la transition énergétique, rendre le logement plus abordable et soutenir la formation ainsi que la transition digitale, plusieurs mesures complémentaires pourraient être prises dans le but d’améliorer la protection des ménages les plus vulnérables, de soutenir les entreprises, de limiter la pression sur le marché de l’immobilier et de ne pas injurier l’avenir du pays. Ces propositions font l’objet de 9 amendements.

Centré sur la lutte contre la rétention immobilière et foncière dans le cadre d’une réforme globale de l’impôt foncier, cet amendement « tricéphale » (proposé dans le Document de Travail N°17 ) vise à réactiver l’impôt foncier dit « B6 » en introduisant un niveau plancher (« corridor »), à réfléchir à une « bedroom tax » à la luxembourgeoise et à mettre en place une évaluation plus objective de la valeur unitaire.

Trois propositions concrètes en matière de fiscalité foncière

Au Grand-Duché, l’impôt foncier ne pèse actuellement que 0,05% du PIB. Un montant infime, tant par rapport à son niveau enregistré au Grand-Duché en 1970 – soit 0,3% du PIB – qu’à l’aune du ratio de 1,2% du PIB observé en 2020 au sein de l’Union européenne. Cette défaillance de l’impôt foncier grand-ducal s’explique surtout par le fait que la valeur unitaire, soit la pierre angulaire de la détermination de cet impôt, n’a été révisée que de manière ponctuelle et parcellaire depuis 1941.

Les autorités ont certes pris conscience de la situation. Dans sa déclaration du 12 octobre sur la situation économique, sociale et financière du pays, le Premier Ministre s’est engagé à déposer dans les 12 mois un projet de loi portant réforme de l’impôt foncier. Il importe selon lui de taxer davantage les terrains constructibles vides et les logements non occupés et ce dans le contexte d’une « réforme générale de l’impôt foncier ».

Sans préjudice de l’aboutissement de la discussion en cours, trois « sous-propositions » pragmatiques sont avancées.

En premier lieu, une application plus homogène des outils existants mis à la disposition des communes s’impose, afin de lutter contre la rétention foncière. Ainsi, le levier de l’impôt foncier spécifique dit « B6 », portant sur les terrains à bâtir à des fins d’habitation et désignés comme tels depuis au moins trois ans, est ignoré par environ un quart des communes. De surcroît, les pouvoirs locaux osant recourir à cet instrument présentent des taux de taxation foncière pour le moins disparates.  Afin de pallier cette situation, il est proposé de définir un « corridor » de taux au titre de l’impôt foncier B6. Il ne s’agirait nullement d’une inqualifiable atteinte au principe de l’autonomie communale, puisqu’un corridor de ce type encadre le taux de l’impôt commercial communal depuis janvier 2017, date d’entrée en vigueur de la plus récente réforme des finances communales. La pénurie foncière n’est pas uniquement l’affaire d’un nombre restreint de communes. C’est à l’inverse et par essence un problème d’envergure nationale.

Il conviendrait en second lieu, dans une même perspective de lutte contre les espaces vides (ou du moins peu occupés), de réfléchir à l’adaptation au contexte luxembourgeois de la « bedroom tax » britannique[1]. Un tel prélèvement frapperait en clair les propriétaires en situation de sous-occupation de leur logement. Loin de tout « dirigisme » étatique, de toute ingérence « big-brotherienne » dans la vie intime des individus, il s’agirait de redresser (à la marge) la structure des incitants économiques. Cette « taxe » (ou « juste tarif » ?) pourrait « simplement » relever de la réforme générale de l’impôt foncier. Elle pourrait alternativement être défalquée d’aides existantes, comme la déductibilité des intérêts hypothécaires ou encore le « Bëllegen Akt ». Rappelons que les « dépenses fiscales » immobilières se montent actuellement à quelque 900 millions d’euros.

Enfin, les autorités devraient réévaluer d’urgence les valeurs unitaires servant de base à l’établissement de l’impôt foncier, en s’étayant sur des modèles hédoniques des prix immobiliers. Un exemple concret est la « mass appraisal technique » ou calcul des prix automatisé, utilisée notamment au Canada et aux Etats-Unis. Il s’agit concrètement de déterminer la base taxable mathématiquement et sur la base des prix figurant dans les actes notariés (prix enregistrés), en fonction de diverses caractéristiques telles que la superficie du logement, le nombre de chambres, la disponibilité d’un parking, d’une cuisine équipée, l’étage, la localisation du logement, son année de construction, etc. Le modèle statistique sous-jacent serait transparent, objectif et il pourrait être recalibré périodiquement et de manière aisée – sans devoir chaque fois « réinventer la roue », tous les 5 ans par exemple. Il est d’ailleurs vraisemblable qu’un tel modèle (ou du moins un embryon) existe déjà, comme l’atteste l’établissement par l’Observatoire de l’Habitat d’un indice hédonique des prix immobiliers.

Un tel mécanisme « automatisé » de calcul des valeurs unitaires permettrait d’éviter 80 nouvelles années de « congélation » de la valeur unitaire. Une simple question d’efficacité économique et de cohérence, de transparence fiscale et de justice sociale élémentaire. Avec aussi à la clef d’importantes ressources additionnelles pour les communes.

 

[1] Pour plus de détails, voir la publication IDEA https://www.fondation-idea.lu/2018/04/26/cahier-thematique-n1-5-logement-idea-apporte-pierre-a-ledifice/.

Réembarquer dans la lutte contre la vacance

Publié le par Michel - Edouard Ruben

Le Luxembourg est sorti plus rapidement de la récession pandémique que la plupart des pays de la zone euro et les mesures de stabilisation tout comme les dispositifs d’aide à la reprise semblent avoir pleinement joué leur rôle, limitant les pertes de revenus des entreprises et des ménages. Cette phase de reprise est néanmoins marquée par une accumulation d’incertitudes et de défis pour l’avenir. En complément des principales mesures annoncées dans le cadre de la présentation de la loi budgétaire pour 2022 visant à renforcer les investissements publics, accompagner la transition énergétique, rendre le logement plus abordable et soutenir la formation ainsi que la transition digitale, plusieurs mesures complémentaires pourraient être prises dans le but d’améliorer la protection des ménages les plus vulnérables, de soutenir les entreprises, de limiter la pression sur le marché de l’immobilier et de ne pas injurier l’avenir du pays. Ces propositions font l’objet de 9 amendements.

Le quatrième amendement proposé dans le Document de Travail N°17 vise à augmenter l’offre de logements locatifs et à lutter contre la vacance résidentielle.

Réembarquer dans la lutte contre la vacance

Le logement est une priorité du Gouvernement qui doit composer avec une hausse des prix immobiliers de plus de 60% depuis 2014. Dans l’optique d’aider les ménages à faire face aux difficultés qu’ils peuvent rencontrer en la matière, il a été décidé de lancer un nouveau pacte logement (pacte logement 2.0), d’inscrire le droit au logement dans la constitution (dans le cadre de la révision constitutionnelle[1]), de réformer l’impôt foncier afin de lutter contre la rétention et la spéculation foncière (annonce faite lors du discours sur l’état de la Nation), de réformer la loi sur le bail à usage d’habitation et de faire du Fonds de soutien et de développement au logement un acteur central du marché immobilier à même d’augmenter l’offre de logements à loyer modéré et vendus à prix abordable.

Si ces mesures forment un tout cohérent qui sert utilement la politique du logement, leurs premiers effets ne devraient toutefois pas se matérialiser avant plusieurs années.

D’ici là, une mesure à impact immédiat et destiné à (tenter d’) augmenter l’offre de logements à destination des locataires, qui sont ceux qui ont le plus de difficultés en termes d’accessibilité au logement, serait de « réactiver » la lutte contre la vacance.

Actuellement, en vertu de l’article 27 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation « le conseil communal peut, par règlement communal, obliger les propriétaires des immeubles et parties d’immeubles non occupés destinés à servir de logement sis sur le territoire de la commune à les déclarer à l’administration communale dans le délai fixé par ledit conseil. Les infractions aux dispositions de l’alinéa précédent sont punies d’une peine d’amende comprise entre 1 et 250 euros ». Le montant de la peine en cas d’infraction de non-déclaration, qui dans sa version initiale était entre 251 et 25.000 euros, avait été réduit en 2015 ; il pourrait, compte tenu de la tension sur le marché immobilier qui justifie de connaître la réalité de la vacance et de lutter contre elle, être réadapté à la hausse comme premier étage de la fusée « Mobilisation des logements vacants et des terrains non construits » appelée à décoller avec la future réforme globale de la fiscalité immobilière.

[1] « L’Etat veille à ce que toute personne puisse vivre dignement et disposer d’un logement approprié. »

Retour sur la Matinale – « Politique(s) du logement : Bons motifs, gros montants, faux problèmes, vrais enjeux, Et cetera » – 10 novembre 2021

Publié le par IDEA

Mercredi 10 novembre, la Fondation IDEA a tenu une Matinale sur le thème du logement devant un large public en présence de Madame Semiray Ahmedova, Députée, Présidente de la Commission du Logement et de Monsieur Nicolas Buck, CEO de Seqvoia SA. L’événement a débuté par une présentation de Michel-Edouard Ruben, Senior Economiste à la Fondation IDEA.

Cette Matinale a été l’occasion d’échanger sur le taux de propriétaires (68,4%) supérieur à ce qu’il était en 1970 (56%) et au même niveau qu’en 2010 (68,1%), la politique de logements abordables, les formes nouvelles et alternatives d’habitation, l’importance de l’urbanisme, les potentiels effets d’aubaine induits par les aides à l’accession à la propriété, la possibilité de nouer des contrats avec les propriétaires de terrains pour les inciter à les mobiliser, la (non)responsabilité sociale des entreprises de loger leurs salariés, la fiscalité immobilière, etc.

La séance de questions/réponses avec les plus de 70 participants aura été aussi vive que constructive.

Retrouvez les photos de l’événement :

Lien vers les articles de presse suite à la Matinale :