Il ressort du dernier numéro de logement en chiffres publié par l’Observatoire de l’habitat que les marchés immobiliers du pays connaissent des fortunes diverses :

• D’un côté, il y a le marché de l’occasion (i.e. des biens existants) qui tourne à plein régime et a retrouvé des niveaux de transactions relativement proches des standards observés avant la remontée des taux d’intérêt en 2022 ;
• De l’autre, il y a le marché du neuf (i.e. des ventes en état futur d’achèvement (VEFA)) qui demeure particulièrement dégradé.

Ainsi, alors qu’au deuxième trimestre 2026 il y a eu 1.052[1] transactions d’appartements existants au Luxembourg, soit un niveau comparable au nombre moyen de ventes d’appartements existants observé chaque trimestre entre 2018 et 2021 (1.067), il n’y a eu que 226[2] transactions dans le neuf, largement en dessous de la moyenne trimestrielle (715 VEFA) observée entre 2018 et 2021.

S’il en est ainsi, c’est, entre autres, parce que contrairement au marché des logements existants où les prix se sont adaptés aux nouvelles conditions financières (i.e. taux plus élevés, banques plus sélectives), les prix dans le neuf sont demeurés relativement rigides[3] de telle sorte que l’ajustement sur ce segment du marché immobilier s’est opéré via les volumes de transactions.

Cela est particulièrement évident en observant l’évolution du pouvoir d’achat immobilier associé au salaire médian dans les principales communes du pays.

Sources : STATEC, calculs de l’auteur

Sources : STATEC, calculs de l’auteur[4]

Si le salaire médian a globalement retrouvé son niveau de pouvoir d’achat immobilier d’avant la remontée des taux pour les logements anciens, il faudra(it), aux conditions de financement (taux de 3.8%, crédit de 25 ans) et de revenus (salaires médians de 2025) retenues, que les prix des VEFA reculent de l’ordre de 15 à 20% dans certaines communes pour que le salaire médian y retrouve un niveau de pouvoir d’achat immobilier en logements neufs comparable à celui de 2021.

[1] Ce chiffre est tiré du fichier xls mis en ligne par le STATEC et est différent du nombre de transactions (1.049) cité dans le PDF de l’Observatoire.

[2] Ce chiffre est tiré du fichier xls mis en ligne par le STATEC et est différent du nombre de transactions (225) cité dans le PDF de l’Observatoire.

[3] L’indice des prix des appartements anciens a reculé de 10% entre début 2022 et fin 2025, contre 2% pour l’indice des prix des logements neufs sur la même période.

[4]N.B. La relative « abordabilité » des appartements neufs à Luxembourg-ville en 2025 pourrait s’expliquer par des acquisitions, à prix décotés, par la VDL, le Fonds Kirchberg et dans le cadre du programme d’achat de logements en construction du ministère du Logement.