Étiquette : logement abordable

Ventes d’appartements existants ou neufs : Deux salles, deux ambiances

Publié le par Michel - Edouard Ruben

Il ressort du dernier numéro de logement en chiffres publié par l’Observatoire de l’habitat que les marchés immobiliers du pays connaissent des fortunes diverses :

–  D’un côté, il y a le marché de l’occasion (i.e. des biens existants) qui tourne à plein régime et a retrouvé des niveaux de transactions relativement proches des standards observés avant la remontée des taux d’intérêt en 2022 ;

–  De l’autre, il y a le marché du neuf (i.e. des ventes en état futur d’achèvement (VEFA)) qui demeure particulièrement dégradé.

Ainsi, alors qu’au deuxième trimestre 2026 il y a eu 1.052[1] transactions d’appartements existants au Luxembourg, soit un niveau comparable au nombre moyen de ventes d’appartements existants observé chaque trimestre entre 2018 et 2021 (1.067), il n’y a eu que 226[2] transactions dans le neuf, largement en dessous de la moyenne trimestrielle (715 VEFA) observée entre 2018 et 2021.

S’il en est ainsi, c’est, entre autres, parce que contrairement au marché des logements existants où les prix se sont adaptés aux nouvelles conditions financières (i.e. taux plus élevés, banques plus sélectives), les prix dans le neuf sont demeurés relativement rigides[3] de telle sorte que l’ajustement sur ce segment du marché immobilier s’est opéré via les volumes de transactions.

Cela est particulièrement évident en observant l’évolution du pouvoir d’achat immobilier associé au salaire médian dans les principales communes du pays.

Sources : STATEC, calculs de l’auteur

Sources : STATEC, calculs de l’auteur[4]

Si le salaire médian a globalement retrouvé son niveau de pouvoir d’achat immobilier d’avant la remontée des taux pour les logements anciens, il faudra(it), aux conditions de financement (taux de 3.8%, crédit de 25 ans) et de revenus (salaires médians de 2025) retenues, que les prix des VEFA reculent de l’ordre de 15 à 20% dans certaines communes pour que le salaire médian y retrouve un niveau de pouvoir d’achat immobilier en logements neufs comparable à celui de 2021.

 

[1] Ce chiffre est tiré du fichier xls mis en ligne par le STATEC et est différent du nombre de transactions (1.049) cité dans le PDF de l’Observatoire.

[2] Ce chiffre est tiré du fichier xls mis en ligne par le STATEC et est différent du nombre de transactions (225) cité dans le PDF de l’Observatoire.

[3] L’indice des prix des appartements anciens a reculé de 10% entre début 2022 et fin 2025, contre 2% pour l’indice des prix des logements neufs sur la même période.

[4]N.B. La relative « abordabilité » des appartements neufs à Luxembourg-ville en 2025 pourrait s’expliquer par des acquisitions, à prix décotés, par la VDL, le Fonds Kirchberg et dans le cadre du programme d’achat de logements en construction du ministère du Logement.

Logements vacants : The math is not mathing

Publié le par Michel - Edouard Ruben

De l’actuel ministre du Logement Claude Meisch (DP) au Député Gary Diderich (dei lénk), nombreux sont ceux qui dénoncent les (multi)propriétaires qui spéculent, à savoir font de l’argent, en laissant des logements vides.

Au-delà du fait qu’il ne soit pas immédiatement évident de comprendre comment s’y prennent ceux qui parviennent à gagner de l’argent en laissant un logement inoccupé, l’attentif aura remarqué que les estimations – à l’aveuglette ? – concernant le nombre de logements qui sont inoccupés au Luxembourg vont du simple (10.000 selon le ministre du Logement)[1] au double (20.000 selon le futur député Gary Diderich).

Les registres national et communaux des bâtiments et des logements qui feront office de « juge de paix » concernant le stock de logements n’existant pas encore, la statistique la plus « officielle » s’agissant du nombre de logements vacants dans le pays se trouve dans le projet de loi (déposé en 2022) sur l’impôt foncier, l’impôt à la mobilisation de terrains et l’impôt sur la non-occupation de logements qui indique (p. 124) qu’il existait 15.300 logements inoccupés au Grand-Duché en 2021.

En accompagnement de cette estimation, il était rappelé, à raison, qu’un certain nombre de logements vacants – constituant une réserve de mobilité – est nécessaire pour la bonne tenue du marché immobilier[2] et que tous les logements inoccupés ne correspondent pas nécessairement à des logements disponibles car certains sont insalubres et que d’autres font l’objet de travaux, sont disputés (e.g. succession, divorce) ou sont simplement en attente d’être vendus !

Le projet de loi retenait ainsi que seulement 30% des 15.300 logements susmentionnés seraient soumis à l’impôt sur la non-occupation de logements.

Source : CHD

Alors que – selon le STATEC – le nombre de ménages qui résident dans le pays est passé de 250.000 à 265.000 entre 2021 et 2025 et qu’il est hautement probable que moins de 15.000 nouveaux logements ont été construits au Luxembourg depuis 2021, considérer que le Luxembourg disposerait actuellement d’un important réservoir de logements vacants relève d’une croyance qui défie quelque peu le bon sens ! La réalité n’est pas que le Grand-Duché regorge de logements inoccupés, mais qu’il est confronté à un problème de logements manquants !

[1] N.B. La chambre de commerce avance le chiffre de 9.000 logements vacants dans son avis sur le projet de budget de l’Etat 2026.

[2] N.B. Les déménagements – qu’ils soient le fait de ménages habitant dans le pays ou de nouveaux arrivants de l’étranger – ne peuvent se faire qui si un certain nombre de logements sont inoccupés.

Décryptage N°54 : La perma-crise du logement ou l’inacceptable comme norme !

Publié le par Michel - Edouard Ruben

Il existe des crises que l’action publique finit par circonscrire. Et puis il y a celles qui, à force d’être admi-nistrées sans être résolues, se transforment en cadre permanent. De toute évidence, la perma-crise du logement que connaît le Luxembourg appartient à la seconde catégorie.

Télécharger le Décryptage :La perma-crise du logement ou l’inacceptable comme norme !