© photo : Pexels, Tima Miroschnichenko

Après une chute historique en 2023 avec seulement 571 transactions (-68 % par rapport à 2022), le segment des ventes en état futur d’achèvement (VEFA) a connu un net rebond en 2024 (789 transactions, +38 %), porté par un quatrième trimestre exceptionnel durant lequel 395 transactions ont été réalisées (+174 % en glissement trimestriel, +272 % en glissement annuel, 50% des ventes de l’année). 

En dépit de ce rebond encourageant, il n’avait cependant toujours pas retrouvé ses niveaux d’avant remontée des taux d’intérêt et envolée des coûts de construction (2.700 VEFA/an en moyenne entre 2016 et 2021).  

Il est évidemment souhaitable que l’élan observé en 2024 se poursuive en 2025, les VEFA étant primordiales pour alimenter le stock, relativement sous-dimensionné, de logements. Néanmoins, il est hautement probable que le nombre de VEFA au 1er trimestre 2025 s’inscrira en (net) recul par rapport au dernier trimestre 2024.  

Des chiffres – certes non strictement comparables à ceux publiés par le STATEC et l’Observatoire de l’Habitat – communiqués par le ministère des Finances font ainsi état d’un recul des VEFA de 35% au 1er trimestre 2025.  

Nombre d’actes concernant des VEFA 

Source : Ministère des Finances  

Si la tendance esquissée par le ministère des Finances devait être confirmée dans le prochain Rapport d’analyse de l’Observatoire sur le marché immobilier résidentiel au 1er trimestre 2025, il conviendra(it) néanmoins de ne pas tirer de conclusions hâtives servant à affirmer que « contrairement à ce qui a été déclaré lors du discours sur l’état de la nation, les dispositifs fiscaux qui expirent en juin doivent être prolongés au risque de casser l’élan de fin 2024 qui a déjà perdu de sa superbe début 2025 ». Il sera ainsi utile de se remémorer que le regain d’activités au 4ème trimestre 2024 s’expliquait dans des proportions significatives par des comportements opportunistes ; des acheteurs (propriétaires-occupants et investisseurs locatifs) se sont probablement « rués » sur des logements neufs car il était cru, jusqu’au briefing presse du Premier ministre en décembre 2024, que les mesures fiscales du « Relancepak am Wunnengsbau » ne seraient pas prolongées au-delà de 2024.  

Il ne faudra donc pas céder à un catastrophisme prématuré et décréter l’échec de la politique de soutien à la demande ou exiger dans l’urgence la reconduction des dispositifs fiscaux arrivant à échéance. En présence de chiffres officiels décevants pour le 1er trimestre, le mieux sera(it) de considérer qu’il s’agit d’une pause technique « classique » après un 4ème trimestre exceptionnel en achats anticipés1. Rapportés aux 1ers trimestres 2023 et 2024, les chiffres devraient d’ailleurs paraître moins inquiétants (c’est le cas des chiffres du ministère des Finances).  

Le logement en construction étant un actif avant d’être un bien, le marché des VEFA a davantage besoin de stabilité et (de posture) de confiance dans l’avenir que d’allers-retours fiscaux incessants. A ce titre (et à bien d’autres), la décision de tourner la page du « socialisme immobilier » dont bénéficiaient les particuliers qui investissent dans des VEFA est pertinente et devrait être maintenue. Reste à (sa)voir si le « pari » d’un marché des VEFA capable d’évoluer positivement sans « stéroïdes fiscaux » et de s’ajuster autrement que par les volumes s’avèrera in fine gagnant et si les données des futurs trimestres confirmeront que l’éventuel trou d’air du 1er trimestre n’était qu’un passager « retour de balancier ».