Quelles que soient ses motivations, ses formes ou sa composition, la colocation, longtemps perçue comme une mode, est devenue un mode. Un mode de vie collectif précisément. Symbole de la génération Erasmus et de ses frasques, aujourd’hui, le phénomène ne répond plus seulement à une nécessité, un choix ou un privilège d’étudiants désargentés, prématurément tombés du nid parental. Il a progressivement gagné ses lettres de noblesse aux yeux de nouvelles populations telles que les jeunes actifs, les familles monoparentales ou les séniors. Rempart à l’isolement autant qu’à la tension sur le marché locatif, tentative de prolongation de l’insouciance des années universitaires ou alternative salutaire à la cellule familiale traditionnelle, la colocation a durablement investi la scène immobilière, impliquant des bouleversements économiques, sociaux et juridiques.

La colocation : manifestation concrète d’un modèle économique collaboratif

Matrice de l’économie du partage, la colocation questionne notre modèle économique augurant, suivant Jeremy RIFKIN, d’une Troisième Révolution Industrielle. Les échanges facilités par les TIC en général, les réseaux sociaux en particulier, permettent de « contourner » les intermédiaires traditionnels tels que les agences immobilières. Spontanéité, rapidité, viralité, voire gratuité, sont autant d’atouts qui permettent de faire émerger des nouveaux échanges qui ne vont cependant pas sans poser question[1]. L’économie du partage est indéniablement un modèle de « bouche à oreille » dans lequel la bouche est devenue clavier et l’oreille écran pour échanger des whatsapp/tweets/ MP (messages privés pour les non initiés Facebook). Si on partage aujourd’hui un moyen de locomotion, un trajet, voire des outils de jardinage, la colocation fut à l’avant-garde de cette tendance. Face à la popularité croissante de ses émanations, dont la colocation, nous pouvons nous demander si l’économie du partage est une réponse à une paupérisation de la population et/ou l’incarnation de nouvelles formes de vivre ensemble qui interrogent les notions de propriété et de possession.

Lumière sur une pratique en plein développement au Grand-duché.

La coloc’? Not in my Grand-Duchy!

Si en Belgique, en France et en Allemagne, la colocation, définie comme un « contrat de location d’habitation entre un bailleur et plusieurs locataires (ou colocataires) qui peut concerner un groupe de personnes n’ayant aucun lien juridique entre eux ou des personnes unies juridiquement »[2], est, dans les faits comme dans les mœurs, solidement établie[3], au Luxembourg, le phénomène semble plus récent. Pour tenter de comprendre cette genèse tardive, il convient d’aborder la dimension sociétale de la colocation et ses implications pour avancer plusieurs raisons (non hiérarchisées et non exhaustives):

• L’importance de l’accession à la propriété 

Les Luxembourgeois prêtent une grande valeur sociale, financière et fiscale à « la pierre » : plus de 2/3 des habitants du Luxembourg sont propriétaires de leur logement (70.8%)[4]. 14% des résidents de nationalité luxembourgeoise sont locataires, contre environ 50% des étrangers résidant au Luxembourg. Mais ce rapport traditionnel à la propriété est chamboulé par l’économie du partage, dont la colocation est une expression. En colocation, on n’accède pas à la propriété, on jouit du bien d’autrui à plusieurs sans perspective d’achat. A priori.

Pour Viviane Loschetter, échevine à la Ville de Luxembourg pour l’action sociale, la jeunesse, les personnes âgées, le logement et l’environnement, « au Luxembourg, nous n’avons pas cette culture de la location ».

• Une population estudiantine encore en construction qui reste faible en termes globaux

L’Université qui a, certes, englobé plusieurs établissements d’enseignement supérieur préexistants, n’est née qu’en 2003 expliquant la faiblesse, jusqu’alors, de la communauté étudiante au Luxembourg. Par ailleurs, 80% des jeunes luxembourgeois[5] optent toujours pour des établissements étrangers.

• Une armée de Tanguy?

Dans cette veine, soulignons que les jeunes au Luxembourg quittent le foyer parental plus tardivement que leurs comparses allemands (23,9 ans), francais (23,7 ans) ou belges (24,9 ans), soit à 26,4 ans[6]

• Le coût significatif des loyers pour les étudiants ou les jeunes actifs

Cette cherté a renforcé le retour ou le maintien au domicile parental des locaux ou des frontaliers : étudiants comme jeunes actifs quittent le nid pour investir, moins pour louer.

Progressivement, le Luxembourg a pourtant embrassé la tendance. Sous des formes aussi diverses que sa population résidente, motivée par des loyers (plus) modérés et désireuse de socialiser, la colocation se développe.

Disponibilité, accès et coût du logement : quand la collectivité devient nécessité

La transformation sociologique de la structure des ménages est une première clé de compréhension du développement de la colocation. En 2011, 33% des 208 500 ménages privés recensés étaient des ménages comportant une seule personne, contre 15% en 1970. Sur la même période, la taille moyenne des ménages est passée de 3,07 à 2,41 personnes par ménage et devrait s’établir à 2,23 en 2030 selon les prévisions du STATEC.

Mais prenons notre miroir grossissant…

La « culture étudiante » et son lot de coutumes est une histoire récente au Luxembourg. La création de l’Université et l’arrivée consécutive d’étudiants majoritairement étrangers est une des raisons du développement de la colocation. L’Université du Luxembourg, qui compte aujourd’hui plus de 6200 étudiants dont 56% de non-Luxembourgeois, de plus de 100 nationalités différentes, s’est résolument tournée vers l’extérieur (« l’Université est ouverte à toute personne, sans considération de sexe, d’âge, de nationalité, de race ou de religion »). Dans un contexte de rareté de l’offre locative[7] et, consécutivement, de cherté, nombre d’étudiants, pour certains familiarisés à la pratique à l’étranger, se sont réunis pour réduire une note locative particulièrement salée.

Le problème du coût et de l’accès au logement ne frappe pas que les étudiants, loin s’en faut. Stagiaires, jeunes actifs, nationaux : l’accroissement démographique[8] et la structure particulière de la population active ont renforcé la tendance. Le pays abriterait ainsi quelques 3000 stagiaires[9] tous secteurs confondus, percevant des indemnités variables. Outre les logements étudiants, d’autres options de colocation sont envisageables sur un marché immobilier privé qui fonctionne en flux tendu, via des plateformes Internet spécialisées, l’agence immobilière sociale avec laquelle la ville de Luxembourg a un partenariat ou des bailleurs privés proposant des chambres meublées[10]. Consciente du problème, les Institutions européennes ont activé leurs propres réseaux de propriétaires, mettant en place un fichier pour assurer l’hébergement de leurs émules.

Les visages de la colocation sont multiformes, multilingues et multicolores à l’image du pays. Et ses contours sont difficiles à appréhender.

La colocation professionnelle: un modèle luxembourgeois?

Au Luxembourg, la coloc’ s’est développée, sous l’impulsion de nouveaux résidents ou de nationaux inspirés par des expériences étrangères, en réponse à un impératif financier plus qu’à une volonté de vivre ensemble. La multiplication des bailleurs et des intermédiaires proposant des locations, souvent meublées, de courte durée, à des stagiaires ou des résidents temporaires en atteste. Car s’il est bien un secteur florissant au Luxembourg, c’est celui de l’immobilier. Les loyers connaissent une croissance importante notamment ceux des petites surfaces, très prisées des stagiaires et des jeunes actifs. Ainsi en 2014, les loyers des appartements ont, en moyenne, augmenté de 7,6% par rapport à 2013 contre 2,9% pour les maisons[11]. Plus éloquents encore : les loyers des studios et des appartements avec une chambre auraient respectivement connu un bond de 48,5% et 40,5%[12] entre le 1^er trimestre 2005 et le 4^e trimestre 2014. La faible mise à disposition de terrains constructibles (offre)[13] et l’immigration urbaine soutenue (demande) expliquent, pour partie, cette inflation, selon la canonique « loi de l’offre et la demande ».

Un rapide interrogatoire (pardonnez la rigueur méthodologique…) m’a permis de constater que le « modèle luxembourgeois » était celui de la colocation « professionnelle ». Ainsi, elle répond plus à un impératif économique qu’à un symbiotique « vouloir vivre ensemble ». 2 profils types de colocataires se sont dégagés de cette observation empirique:

     D’une part, les jeunes Luxembourgeois ou les résidents de longue date, qui optent pour la coloc’, ont tendance à s’engager avec des connaissances ou des amis pour habiter ensemble et créer un « chez nous ».

     A l’opposé du spectre, nécessité faisant loi, les nouveaux arrivants s’agrègent plus qu’ils ne se choisissent, recréant un « chez soi » collectif. Cette tendance peut se traduire par le terme allemand « Zweckgemeinschaft ». Distinguons donc :

• Se loger : besoin primaire, dimension pratique et économique
• D’habiter : « Habiter c’est investir un espace, y vivre, et entretenir avec ses autres occupants des relations affectives ou contractuelles et bénéficier des services qui y sont liés. »[14], dimension plus sociologique

Au Luxembourg, la colocation répond donc en premier lieu à la problématique du logement avant de résoudre celle de l’habitat. Cette dichotomie, pour le moins grossière, traduit néanmoins une réalité : le turnover[15]. Le modèle caractéristique est celui de la colocation professionnelle dont le développement tient aux spécificités du marché du travail grand-ducal, soulevant la question du rôle des entreprises dans sa promotion et sa pérennisation. Pays de transit, de transition, de tremplin, parfois d’établissement, le turnover professionnel y génère indéniablement un turnover locatif. Ce qui tend à affaiblir le lien social, constitutif d’une colocation, la dépersonnalisant un tantinet du fait d’une implication modérée voire d’une déresponsabilisation des colocataires. Ce constat tranche avec la réalité bruxelloise où première raison invoquée est souvent l’envie de vivre avec ses amis : « Je me vois mal habiter toute seule et me faire à manger juste pour moi. C’est une étape naturelle d’habiter en colocation. J’avais envie de vivre avec mes amis à Bruxelles et c’est le moyen le moins cher d’y arriver »[16]. Etudiants ou jeunes actifs, en Belgique la colocation apparait comme un rite de passage entre la vie au domicile parental et la mise en ménage (couple ou unipersonnel). La motivation pécuniaire, si elle est décisive, arrive cependant en second. En revanche, à Paris, la colocation reste en premier lieu un choix économique, 84% des colocataires disant y avoir recours par nécessité[17].

Les « gains d’opportunités »[18], en tant que « possibilités de créer de la valeur sur des modèles inexploités ou mal exploités, en optimisant des phénomènes non rationnalisés » (économies, lieu de vie plus grand, convivialité, partage…), qui en résultent sont nombreux et assurent de beaux jours au modèle.

L’objet de ce billet n’est pas de brosser le portrait d’un modèle luxembourgeois de colocation déshumanisée, loin s’en faut. Les motivations pécuniaires ne sont ni exclusives ni excluantes.

L’un des objectifs de la colocation est, ici comme ailleurs, bel et bien de créer du lien social. Et le Luxembourg ouvre un champ des possibles inouï en la matière… Aussi composite et temporaire que soit une colocation, elle reste un lieu de vie et d’échange. A ce titre, le lancement d’un projet de logements intergénérationnels en mars dernier par l’association Cohabit’Age[19]. La démarche consiste à réunir sous un même toit un « jeune » (jusqu’à 40 ans) et un « sénior » (à partir de 50 ans) suivant plusieurs formules régies par un contrat de colocation, établi et supervisé par Cohabit’Age, allant de la gratuité de l’hébergement du «jeune» moyennant des temps de présence au versement d’un loyer dans la limite de 305 euros par mois. Cette initiative adresse avant tout la problématique du logement dans sa dimension sociale : solutionner, à la fois, l’isolement qui affecte les séniors et la cherté des loyers qui grève sévèrement le budget des jeunes[20]. Outre ces initiatives à la frontière du logement social, de la cohabitation (gratuité) et de la colocation, le phénomène prend de l’ampleur sous de multiples formes, sans pour autant jouir d’un cadre législatif propre.

La colocation, « sans toi(t) ni loi » ?

Pour le secrétaire d’État au logement, Marc Hansen, si l’accès à un logement décent et abordable figure au cœur du programme gouvernemental, la responsabilité du logement est collective[21] et ne pourra être bien adressée qu’avec un engagement du privé. Par ailleurs, pour englober la problématique, il estime que les nouveaux modes d’habitat tels que la colocation devront résolument être pris en compte.

Ainsi l’un des défis majeurs posé par ce phénomène sociétal au Grand-duché est sa réglementation[22]. Ou plutôt l’obsolescence de sa réglementation[23]. La colocation reste un concept flou que les textes législatifs tardent à graver dans le marbre. Si la colocation est entrée dans les mœurs, elle n’a, pour l’heure, pas intégré les textes… Face à la multiplicité des formes et des usages, il nous semble urgent de l’encadrer par une loi/règlement grand-ducal pour limiter les situations ubuesques (des colocataires comme des loueurs) et prévenir les conflits (responsabilités, assurances, répartition des charges, défauts de paiement…), la concurrence déloyale et les distorsions de marché. Un cadre légal, bénéficiant à toutes les parties prenantes, doit venir appuyer, crédibiliser et entériner ce nouveau modèle, qui apporte une réponse, parmi d’autres, à la crise du logement au Luxembourg.

Alors, tu viens chez moi ? J’habite chez avec une copine !

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[1]S’ils ne sont pas soumis aux mêmes obligations fiscales et sociales, ces modèles ne constituent-ils pas une forme de concurrence déloyale ? Remettent-ils en question nos modèles sociaux basés sur le travail ? La relation de travail patron-salarié connait-elle une « simple » évolution ou une véritable révolution ?

[2]Source : Appartager, N°1 de la colocation en France, est présent au Luxembourg. http://www.appartager.com/images/FR/infos_l%C3%A9gales_colocation.pdf

[3]1/10 locations à Bruxelles est une colocation. Entre 2012 et 2013, cette proportion a presque doublé passant passant de 5 à 9 %.

Source: Lodewyckx, B. (2014, Novembre 12). La colocation, un phénomène gérable et… profitable. La Libre Belgique. En ligne. http://www.lalibre.be/economie/actualite/la-colocation-un-phenomene-gerable-et-profitable-546313d33570a5ad0ee2975c

A Paris, près de la moitié des appartements avec 1 ou 2 chambres sont en colocation.

Source : Paris ZigZag (2013, Octobre 27). Les dessous de la colcoation à Paris. Paris ZigZag. En ligne. www.pariszigzag.fr/paris-au-quotidien/les-dessous-de-la-colocation-a-paris    

[4] Source : STATEC (décembre 2014). Regards 26 sur le statut d’occupation des logements.

Le Luxembourg est culturellement plus proche de la Belgique où on dénombre 72% de propriétaires, que de la France (63,7%) ou de l’Allemagne (53.2%).

[5]Selon Pierre Schumann de la Réunion européenne des étudiants luxembourgeois (REEL), 80% des étudiants luxembourgeois fréquentaient une université à l’étranger en octobre 2014.

[6]Source : Eurostat (2015 mars). Being young in Europe today. En ligne. http://ec.europa.eu/eurostat/documents/3217494/6776245/KS-05-14-031-EN-N.pdf

[7]IDEA se penchera sur cette problématique ultérieurement.

[8]Comparons les soldes migratoires (arrivées – départs) pré et post crise : en 2007, il s’établissait à quelques 6000 personnes contre 11 049 en 2014. D’un point de vue démographique, l’accroissement continu de la population est majoritairement dû à l’immigration nette, la part des étrangers, dont bon nombre de « jeunes talents », s’élevant à 46%.

[9] Source : Holzer, T. (2015, Juin 19). Le statut du stagiaire pas assez réglementé. L’Essentiel. En ligne. http://www.lessentiel.lu/fr/news/luxembourg/story/13760857

[10]Le règlement grand-ducal du 25 février 1979, qui fixe les critères minimaux d’habitabilité pour tout logement destiné à la location, considère que « les garnis qui hébergent au moins 6 personnes sont à considérer comme logements collectifs ». Ils doivent être enregistrés auprès de la commune qui peut ordonner des contrôles sporadiques.

[11] Source : L’Observatoire de l’habitat. (2014, 3^e Trimestre). Prix annoncés à la location. En ligne. http://observatoire.ceps.lu/pdfs/Bulletin_location201407courant.pdf

[12] Source : Thibaut F., (2015, Juillet 6). Etre pragmatique, et surtout patient. En ligne. http://paperjam.lu/news/etre-pragmatique-et-surtout-patient

[13]82% des terrains constructibles appartiennent à des personnes privées qui, pour certaines, les « retiennent », espérant tirer profit du mouvement spéculatif à l’œuvre. Pour autant, le Luxembourg est loin de l’asphyxie démographique : moitié moins peuplé que la Sarre qui est légèrement moins étendue, il possède une densité 2 fois moindre que la Flandre. Cela soulève donc la problématique de la densification de l’habitat – solution à la crise du logement.

[14]Source : Agora débats/jeunesses n°61 (2012, Février). L’habitat, le logement et les jeunes : modes de logement, manières d’habiter. En ligne. http://www.cairn.info/revue-agora-debats-jeunesses-2012-2.htm

[15]La chasse aux jeunes talents s’est accrue sur le marché du travail luxembourgeois ces dernières années.

Selon le dernier tableau de bord du marché de l’emploi de l’Observatoire de l’emploi, plus de 124 077 contrats de travail ont été signés et 114 697 contrats rompus entre le 31 mars 2014 et le 31 mars 2015. Nous pouvons prudemment avancer que près de 30% des emplois salariés ont donc été renouvelés. Source : Observatoire de l’emploi – Tableau de bord du marché de l’emploi

Source : L’Observatoire de l’emploi (2015, octobre). Tableau de bord du marché de l’emploi n°4. En ligne. http://www.mte.public.lu/retel/Tableau-de-bord-octobre-2015.pdf http://paperjam.lu/news/la-course-aux-talents-est-un-sujet-recurrent

[16]Source : Lodewyckx, B. (2014, Novembre 12). La colocation, un phénomène gérable et… profitable. La Libre Belgique. En ligne. http://www.lalibre.be/economie/actualite/la-colocation-un-phenomene-gerable-et-profitable-546313d33570a5ad0ee2975c

[17]Source : Sondage de l’Institut CSA daté de juin 2014

[18]Cette expression est de Gilles Babinet, entrepreneur et responsable des enjeux de l’économie numérique pour la France auprès de la Commission Européenne.

[19]Cette association, lauréate du concours 1,2,3 Go Social, est en charge du développement du logement intergénérationnel au Grand-Duché et a démarré de manière opérationnelle le 2 novembre 2015.

[20]Avec l’arrivée imminente de l’Université, la ville d’Esch-sur-Alzette a cherché des formules de logement originales pour répondre à la demande des étudiants. C’est ainsi qu’a été mise sur pied l’Association de logement intergénérationnel du Luxembourg (ALIL).

[21]Source : Thibaut F., (2015, Juillet 6). Etre pragmatique, et surtout patient. En ligne. http://paperjam.lu/news/etre-pragmatique-et-surtout-patient

[22]Pour lutter contre les marchands de sommeil, la ville de Luxembourg a mis en place un label « chambre meublée », établissant critères de salubrité, d’hygiène et d’adaptabilité, mais les usages de la colocation vont bien au-delà de cette seule pratique.

Source : Consultable sur le guichet unique en ligne de l’Etat luxembourgeois

http://www.guichet.public.lu/citoyens/fr/actualites/2013/03/11-label-chambres-meublees/index.html

[23]Cf note de bas de page n°10 sur le règlement grand-ducal du 25 février 1979