© photo : Mpia Massa Julien

La majorité des résidents du Luxembourg ont une « pierre dans le ventre ». Il n’est dès lors pas surprenant de croiser régulièrement des individus persuadés de détenir les solutions ingénieuses qui permettraient de sortir de la triple crise du logement, de la construction et de l’immobilier.

Le – très gros – problème, c’est que certains des avis largement considérés comme étant pertinents ne sont pas toujours très éclairés … faute de données, voire pire (e.g. conflits d’intérêt, fidéisme ancré, manque de recul).

Ainsi, certains continuent de « réclamer » le retour de la TVA à 3% pour les investisseurs locatifs du marché libre, alors que – depuis la Directive du Conseil (UE) 2022/542 du 5 avril 2022 – cela est légalement impossible ; les acteurs de la chaîne du logement seraient à cet égard mieux inspirés de s’assurer dès aujourd’hui que les propriétaires-occupants pourront continuer à bénéficier du taux super-réduit après 2031.

Aussi, il n’est pas assez considéré que l’importante flambée des prix immobiliers observée dans le pays entre 2010 et 2022 est comparable à ce qui a été observé dans de nombreuses métropoles européennes, notamment Vienne et Amsterdam souvent citées au Luxembourg comme modèles car elles regorgent de logements sociaux.

De fait, entre la faiblesse prolongée des taux d’intérêt, le haut niveau d’attractivité du pays et l’exubérance irrationnelle des années COVID, le marché immobilier luxembourgeois ne pouvait vraisemblablement guère connaître une évolution des prix fondamentalement différente de ce qui aura été.

Par ailleurs, l’objectif régulièrement répété de construire jusqu’à 6.000 logements par an, alors que le nombre maximal de logements achevés dans l’histoire luxembourgeoise n’est que de 4.444 unités, ressort comme étant aussi (peu) réaliste que ne fut l’objectif de construire 10.000 logements abordables en une décennie qui avait/aurait été annoncé par la ministre du Logement Maggy Nagel en 2014[1].

En définitive, la crise du logement au Luxembourg ne peut être comprise, ni a fortiori être résolue, en ignorant l’existence de contraintes – juridiques, financières, sociales, productives, écologiques, etc. – fortes.

Promettre des volumes de construction déconnectés des capacités réelles des acteurs de la chaîne du logement, fantasmer des modèles étrangers (e.g. rote Wien) non réplicables, exiger des mesures fiscales impossibles, vilipender une évolution des prix (longtemps) cohérente avec les fondamentaux ne font qu’entretenir des attentes irréalistes et, in fine, annoncer de nouvelles désillusions collectives.

Dans ces conditions, continuer à proposer des analyses pertinentes au sujet du logement n’est pas « tourner en rond » ; il s’agit plutôt d’un complément indispensable à toute politique réaliste !

[1] Selon un Député « En 2014, Madame Nagel a déclaré : L’État construira 10.000 logements au cours des prochaines années. Et un peu plus tard, elle a ensuite fixé cet objectif pour 2025 : L’État construira 10.000 logements d’ici 2025 ». Source : Débat sur l’Etat de la Nation du jeudi 14 octobre 2021.