Le coût du logement est une préoccupation centrale au Grand-Duché, et nul ne peut douter de la sincérité des gouvernements successifs à vouloir résoudre cette problématique. Les nombreuses initiatives en rapport avec le logement (subvention loyer, pacte logement, mobilisation de Baulucken, bail à loyer, gestion locative sociale, raccourcissement de la durée des procédures, etc.) sont d’ailleurs là pour le prouver. Un chiffre est d’ailleurs édifiant à cet égard : les dépenses fiscales (abattements/déductions, exonérations et réductions) visant à favoriser l’accession à la propriété et la création de logements coûteront 635 millions d’euros en 2018, … de quoi acheter près de 1.500 appartements dans le pays. Hélas, ces nombreuses initiatives gouvernementales n’ont toujours pas réussi, de l’aveu même des responsables politiques, à apporter une réelle solution au casse-tête immobilier national. Sur les 10 dernières années, la part des dépenses de logement des ménages locataires n’a cessé de croître, et le prix moyen du mètre carré au Luxembourg a augmenté deux fois plus vite que le revenu moyen disponible. Plus concrètement, si en 2007 il fallait 7 années de revenu moyen pour acheter un appartement de 60m2 à Luxembourg-ville, il en fallait 10 en 2016. Le droit d’emphytéose – qui est un statut intermédiaire entre location et accession à la propriété – se veut une solution innovante pour réduire le coût du logement à acquérir. Cette troisième voie est sans doute sincèrement pensée pour aider des ménages pour qui l’accession à la propriété est particulièrement difficile. Sauf qu’à bien y regarder, il s’agit dans certains cas d’une « étoile éteinte ».

Explication et démonstration : Le Fonds du Kirchberg a lancé le projet www.habiteraukirchberg.lu qui s’appuie sur le bail emphytéotique et dont les bénéficiaires étaient choisis par tirage au sort. Un appartement de 62m2 acheté auprès du fonds supposait un investissement de 325.000 euros (en comptant une cuisine à installer et l’achat obligatoire d’une place de parking[1]). Ce n’est pas une petite somme. Prenons l’exemple d’une personne (Pierre) issue de la classe moyenne, ne disposant que de 30.000 euros d’apport, et qui en fait l’acquisition. Il contractera alors un prêt de 295.000 euros (sur 15 ans, au taux de 1,9%). Considérons une autre personne (Jean-Jacques), qui parvient à acheter un bien comparable à 500.000 euros, en pleine propriété sur le marché privé, grâce à un coup de pouce de papa et maman qui lui permettent d’avancer 100.000 euros de fonds propres. Il contractera alors un prêt de 400.000 euros (sur 20 ans, au taux de 2,1%). Alors qu’on pense (et veut) aider Pierre, les conditions drastiques du logement en bail emphytéotique le « condamnent » de facto à être distancé dans le temps par Jean-Jacques, ce qui va sensiblement accentuer les inégalités entre les deux. Supposons qu’au bout des 15 ans leur copine respective tombe enceinte et qu’ils doivent emménager ailleurs dans un plus grand appartement avec une chambre pour bébé. D’après les conditions du fonds du Kirchberg, Pierre est tenu d’habiter son logement ou de s’en séparer puisqu’il lui est formellement interdit de le louer. Il est donc obligé de vendre. Les conditions de revente de son bien seront alors particulièrement désavantageuses. D’après les conditions prévues, la « valeur de reprise par le Fonds qui a un droit de préemption correspond au prix initial payé majoré de l’évolution du coût de la construction en considérant l’évolution uniquement à partir de la 3ème année[2] après achèvement de l’immeuble et déduction faite de 1% l’an des frais de construction au titre de la vétusté ». Concrètement, son bien sera valorisé à un taux inférieur à l’inflation. Au bout de 15 ans – sur la base des évolutions des prix de la construction sur longue période (environ 2% par an) et avec la prise en compte de la déduction de 1% des frais de construction – son appartement vaudra 352.000 euros (+11%), alors qu’il aura dépensé 400.000 euros dans le bien (325.000 euros à l’achat, 45.000 euros d’intérêt, et 30.000 euros en charges[3]). Il devra alors se reporter sur le marché privé avec femme et enfant puisqu’il n’a aucune garantie de relogement dans un nouveau bien en bail emphytéotique. Sauf qu’entre temps, les prix auront été multipliés par deux (+100%) sur le marché privé si la tendance observée depuis les années 2000 se poursuit. Jean-Jacques lui sera dans une situation avec beaucoup plus d’alternatives. Sur les 15 ans écoulés, il aura pu louer régulièrement son appartement dans une logique de partage « rifkinien » (via airbnb quand il part en congés par exemple), ce qui est formellement interdit à Pierre. Ce faisant, Jean-Jacques se constitue un peu d’épargne dérivée directement de son bien. Au moment d’emménager dans un appartement plus grand avec femme et enfant, il aura le choix entre louer son bien et le revendre en empochant une confortable plus-value. Acheté 500.000 euros, 15 ans plus tard son appartement vaudra plus d’un million d’euros. Au moment de leur achat respectif, l’appartement de Jean-Jacques valait 1,5 fois plus que celui de Pierre, 15 ans plus tard, il vaudra ainsi 3 fois plus. C’est ce qu’en économie on appelle un effet Mathieu : « on donnera à celui qui a, et il sera dans l’abondance, mais à celui qui n’a pas on ôtera même ce qu’il a (Mathieu 13 v 12) ». On peut éventuellement penser que cela est normal puisque Pierre a été aidé par l’Etat et a acheté un logement à meilleur marché. Mais ce raisonnement est difficilement recevable car c’est oublié que Jean-Jacques – qui disposait d’un plus grand apport, d’un plus important revenu, et pouvait acheter un bien sur le marché libre – a aussi été aidé par l’Etat pour l’acquisition de son logement (TVA réduite, Bëllegen Akt, déductibilité des intérêts, etc.), et ne sera même pas imposé sur sa plus-value puisque les plus-values sur la revente du logement principal sont exonérées d’impôts.

Ps : Certains diront peut-être que ce raisonnement n’est pas valide et que même avec les conditions drastiques actuellement prévues (règle d’indexation pénalisante en cas de revente, aucune garantie de relogement, interdiction de louer le logement même au bout de 15 ans et de changements de situation familiales, etc.), Pierre fait une affaire car entre payer environ 2.000 euros par mois (remboursement de prêts et frais de gérance) et avoir un bien immobilier au bout (quoique cessible sans plus-value), ou payer un loyer (jeté par la fenêtre), la première solution est à privilégier. Dans ce cas précis, cela est discutable. Supposons qu’au lieu d’acheter cet appartement en bail emphytéotique, Pierre loue un appartement pour 1.200 euros par mois. Ce faisant, il dispose des 30.000 euros qu’il aurait mis en fonds propres s’il avait acheté le bien, et de 800 euros d’économie mensuelle qui correspondent à la différence entre le montant (2.000 euros) qui aurait été à débourser tous les mois en remboursement de prêt, et le loyer payé (1.200 euros). Imaginons qu’il place cet argent au taux de 2,5% l’an. Au bout des 15 ans, il aura un « pactole » d’environ 220.000 euros, pas très éloigné des 286.000 euros qu’il retire de la vente de son appartement[4]. Sachant qu’en étant en location, il aura vécu sans le « stress » d’être endetté, et aura pu faire supporter certains frais (peinture, tuyauterie, meubles, etc.) sur un propriétaire, il semblerait bien que les logements vendus en bail emphytéotique s’apparentent à une histoire à dormir debout dont la morale serait : « vous avez la possibilité d’être propriétaire à portée de main, mais en fait vous n’avez rien dans les mains » !

 


 

[1] Une première critique pouvant être adressée à ce projet est l’obligation d’acheter une place de parking, qui le renchérit, alors qu’une condition d’éligibilité est de travailler… au Kirchberg.

[2] Pourquoi ce saut indiciaire de trois ans ? Mystère !

[3] Charges communes, impôt foncier, charges de rénovation, etc.

[4] 352.000 (prix de revente) – 45.000 (intérêt) – 30.000 (charges diverses) + 9.000 (économie d’impôt au titre de la déductibilité des intérêts débiteurs du prêt hypothécaire).

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