François Peltier est responsable de l’unité population et logement au STATEC.

Croissance démographique, vieillissement de la population, mises en couple plus tardives des jeunes, unions plus fragiles, remises en couple moins fréquentes après une rupture : tous ces phénomènes tendent à accroître le nombre de ménages et donc in fine les besoins en logements.

Lors dernières projections des besoins en logements principaux (2010-2030), le STATEC a considéré que la demande potentielle en logements était fonction, essentiellement, de quatre facteurs :

• Nombre de ménages privés ;
• Réserve de mobilité constituée par un nombre de logements vacants jugé nécessaire pour assurer la fluidité du marché ;
• Remplacement de logements disparus suite au renouvellement du parc immobilier résidentiel ;
• Résorption d’un éventuel déficit de logements.

Nombre de ménages privés

La projection de la demande de logements dépend, en premier lieu, de la croissance attendue des ménages privés. En effet, ce sont les ménages et non les individus qui sont demandeurs de logements. Du point de vue des ménages privés, le nombre de ménages nouveaux à loger dépend de trois éléments :

• la population nouvelle qui dépend de la croissance démographique naturelle et du solde migratoire ;
• les changements dans la composition des ménages. Même en cas de régression démographique, le nombre de ménages pourrait demeurer plus ou moins constant. En effet, les prévisions tablant sur une réduction de leur taille. La taille moyenne des ménages privés étaient de 2.41 personnes en 2011 et il est projeté que cette taille soit de 2.23 en 2030 ;
• la « décohabitation » des ménages, c’est-à-dire le désir de constituer de nouveaux ménages indépendants par les jeunes et les divorcés. La demande de logements pour la nouvelle population s’obtient alors en appliquant une règle de trois reposant sur les taux d’occupation observés (nombre d’occupants par logement) et en estimant l’impact de la décohabitation. A cela, s’ajoutent les éventuels effets de la cohabitation, des résidences secondaires, de la vacance des logements et du renouvellement du parc de logements existants.

Logements perdus à remplacer

En faisant abstraction des logements nouvellement construits chaque année, le stock de logements est caractérisé par un certain nombre de mouvements aboutissant à la création de logements nouveaux et à la disparition d’un certain nombre de logements.

Une première composante de ces mouvements concerne les logements qui sont démolis. Des logements peuvent également disparaître en raison de fusions d’un ou de plusieurs logements ou parce qu’ils sont transformés en bureaux. D’un autre côté, des maisons unifamiliales peuvent être transformées en maisons à appartements engendrant ainsi un accroissement du stock de logements.

Ce stock peut encore augmenter lorsque des locaux servant de bureau ou d’ateliers sont affectés à des fins d’habitation. En tenant compte de tous ces mouvements, on considère généralement que le solde est négatif. Rapporté au stock existant, on arrive à un taux de disparition annuel indiquant le pourcentage de logements qu’il faudra remplacer. Dans la projection de 2010, le STATEC avait fixé ce taux à 0.85% pour le Luxembourg. Depuis cette projection, le STATEC a travers de nouvelles sources de données a constaté que ce taux est trop élevé par rapport aux données observées lors des dernières années. Dès lors, ce taux sera revu à la baisse lors des futures projections des besoins en logement.

Réserve de mobilité

Le stock de logements devrait toujours dépasser le nombre de ménages à loger. En effet, un certain nombre de logements vacants est nécessaire pour assurer une certaine fluidité du marché. Les déménagements – qu’ils soient le fait de ménages habitant dans le pays ou de nouveaux arrivants de l’étranger – ne peuvent se faire qui si un certain nombre de logements sont inoccupés. Les réfections ou modernisations sont également à l’origine d’un certain nombre de logements vides. Cette réserve de mobilité ou de fluidité est généralement estimée entre 2% et 3% du stock total. Dans un pays comme le Luxembourg, caractérisé par une forte immigration externe, un taux de 3% a été retenu.

Résorption du déficit

Si l’on constate un déficit accumulé de logements par rapport aux besoins réels, un surplus de construction sera réalisé, afin de résorber le déficit de logement observé. Cette hypothèse n’a pas été retenue par le STATEC lors de l’élaboration des projections des besoins en logements.

Colocation

Dans un souci d’améliorations perpétuelles de ces méthodes, lors des prochaines projections des besoins en logement, le STATEC essaiera également de prendre en compte un mode de vie qui n’avait jamais pour le moment été pris en compte : la colocation, c’est-à-dire le fait que plusieurs ménages privés vivent dans un même logement.

Les limites des projections des besoins en logements

Les projections démographiques servent de base aux projections des ménages privés qui elles-mêmes sont à la base des projections des besoins en logements. Les projections réalisées par le STATEC étant purement de nature démographique, ces extrapolations pourraient être affinées afin de tenir compte de variables économiques. En effet, l’augmentation du niveau de vie, les variables économiques (prix, revenus, coûts de transactions) sont devenues tout aussi importantes dans la demande de logements que les variables purement démographiques.

Il est également important de rappeler que le choix d’un logement est complexe et aussi souvent contraint, probablement plus fortement que pour la majorité des autres biens et services. Les coûts de recherche et de transaction occasionnés (démarches, informations, attente) sont particulièrement importants et influent également sur les besoins en logement.

Bien qu’il soit esquissé, dans ces projections, une ventilation des besoins en logements selon certaines caractéristiques (surface, nombre de pièces, type de logement), les statisticiens n’ont, bien entendu, pas vocation à se substituer aux politiques ou aux promoteurs pour définir « la forme » de ces besoins.